專題文章如何查詢建照？五分鐘看懂建築執照查詢流程與合法驗證完整指南
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「建照查詢」是購屋、申請建築許可與土地開發過程中不可忽略的重要步驟。建照（建築執照）是政府核發的「建築合法許可文件」，代表該建築物可依法施工與使用。若建物無建照或與建照內容不符，即屬違建。本文將從建照定義、查詢流程、線上與實體查詢方式、各縣市網站入口、常見問題與法律風險逐一解析，並提供表格範例與專業建議，幫助你快速掌握建照查詢全流程，保障自身財產安全。
如何查詢建照？五分鐘看懂建築執照查詢流程與合法驗證完整指南
目錄
一、引言：為什麼建照查詢這麼重要？
你知道嗎？在台灣每一棟合法房屋都必須有「建築執照」，簡稱「建照」。
建照查詢就像替房子做「身分證驗證」，能確認建築是否合法興建、是否超出核准樓層或用途。
對購屋者而言，若買到沒有建照的違建，不僅無法過戶、貸款受阻，甚至可能遭強制拆除；
對地主或設計單位而言，建照是合法開工的必要依據。
因此，不論你是買房、建屋或做變更使用，懂得查建照，就是避免風險的第一步。
二、建照是什麼？法律依據與發照流程
📘 法律定義
依《建築法》第25條規定：
「建築物之新建、增建、改建、修建，應先申請建築執照，經主管機關核准後，始得施工。」
簡言之，**建照（建築執照）**就是政府核發的「建築施工許可證」，只有取得建照，施工行為才合法。
🏗️ 建照的核發流程
| 步驟 | 說明 | 申請主體 |
|---|---|---|
| 1. 設計圖完成 | 建築師完成設計圖說 | 建築師/業主 |
| 2. 申請建照 | 向縣市政府建管處提出申請 | 建築師 |
| 3. 審查核准 | 審查土地使用分區、消防、安全、結構 | 政府主管機關 |
| 4. 核發建照 | 發給正式「建築執照」 | 建管單位 |
| 5. 開工公告 | 可正式施工 | 業主 |
三、建照與使照的差別
許多人常搞混「建照」與「使用執照（使照）」：
| 項目 | 建照（建築執照） | 使用執照（使照） |
|---|---|---|
| 核發時間 | 開工前 | 竣工後 |
| 代表意義 | 允許合法施工 | 允許合法使用 |
| 核發單位 | 建管處 | 建管處 |
| 法律依據 | 《建築法》第25條 | 《建築法》第70條 |
| 是否影響房屋交易 | 是 | 是 |
| 查詢方式 | 建管處網站 | 建管處網站 |
👉 簡單記法：
建照 = 可以蓋
使照 = 可以住
四、誰需要查建照？查詢的目的與時機
✅ 一般購屋者
確認房屋是否合法興建
確認樓層、坪數與實際使用是否相符
✅ 建築業主或地主
建屋前確認申請進度
確認核准日期與建築面積
✅ 承租或投資者
判斷建物是否合法登記
避免承租違建導致營業登記受阻
✅ 政府與金融機構
作為審核貸款與稅籍登錄依據
五、建照查詢方式總覽：線上 vs 實體
目前全台多數縣市已提供線上建照查詢功能，僅需輸入地號或門牌號碼即可。
| 查詢方式 | 優點 | 缺點 | 適用對象 |
|---|---|---|---|
| 線上查詢 | 即時、免費、方便 | 舊資料可能不完整 | 一般民眾、仲介 |
| 實體查詢 | 資料完整、可影印 | 需親自前往 | 建築師、代書、業主 |
六、各縣市政府建照查詢入口整理
| 縣市 | 查詢網站 | 備註 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 建管處建照查詢系統 | https://bc.taipei.gov.tw/ |
| 新北市 | 建築管理系統 | https://building.ntpc.gov.tw/ |
| 桃園市 | 工務局建築管理系統 | https://bldg.tycg.gov.tw/ |
| 臺中市 | 建築管理查詢系統 | https://building.taichung.gov.tw/ |
| 高雄市 | 建管處建照查詢 | https://build.kcg.gov.tw/ |
| 新竹市/縣 | 建管線上查詢系統 | 各地工務處網站可查詢 |
💡 提醒：若無法線上查得資料，可攜帶地號前往工務局櫃檯查詢原始建照資料。
七、建照資料包含哪些內容？
一份完整的建照資料通常包含以下資訊：
| 資料項目 | 說明 |
|---|---|
| 建照號碼 | 每一件建築執照的唯一編號 |
| 發照日期 | 核准開工的日期 |
| 建築地址 | 建築所在地的門牌或地號 |
| 建築用途 | 住宅、商業、工業等分類 |
| 樓層與高度 | 各樓層配置與總樓高 |
| 建築面積 | 各層坪數與總建築面積 |
| 建築師姓名 | 設計與監造人員 |
| 發照機關 | 建管處或工務局 |
八、實際案例：新成屋、老舊屋與違建的建照查詢比較
| 類型 | 建照狀態 | 查詢結果 | 風險評估 |
|---|---|---|---|
| 新成屋 | 有建照、有使照 | 可線上查詢完整資料 | ✅ 合法安全 |
| 老舊公寓（1980年前） | 有建照但紙本紀錄 | 需現場查閱影本 | ⚠️ 建議補件確認 |
| 違章加蓋鐵皮屋 | 無建照 | 查無資料 | ❌ 違法高風險 |
| 自建農舍 | 有臨時許可或部分核准 | 僅部分可查 | ⚠️ 需專業確認合法性 |
九、常見問題與誤區說明
| 問題 | 正確解答 |
|---|---|
| Q1. 沒有建照的房子可以買嗎？ | 不建議，屬違建或不合法建物。 |
| Q2. 建照查不到是不是違建？ | 不一定，老屋資料可能未電子化。 |
| Q3. 可否用地號查建照？ | 可以，多數系統支援地號與門牌查詢。 |
| Q4. 建照可以補發嗎？ | 可向主管機關申請補發影本。 |
| Q5. 建照號碼與使用執照不同嗎？ | 是不同文件，各自代表施工與使用階段。 |
十、專業觀點與建議
根據建築專業人士李工程師建議：
在任何房屋交易或建築規劃前，務必要主動查驗建照資料。
🧭 專業建議如下：
購屋前必查建照與使照
→ 確認房屋合法來源，避免買到違建。查詢結果要與現況比對
→ 若實際樓層與建照不符，可能涉及加建或變更用途。委託代書或建築師協助查驗
→ 特別是老屋、透天、工業建築等複雜案件。確認核發日期與用途分區
→ 若用途與土地分區不符，後續營業登記恐受限。保存建照影本
→ 申請貸款、報稅、重建或危老改建時皆需使用。
十一、結論：建照查詢是買房、建屋的第一步
建照查詢不只是查資料，更是確認「合法建築身分」的關鍵。
有建照的建物代表經過政府審核、結構安全、用途合法；
沒有建照的房子，可能是違建、無法過戶或銀行拒貸的高風險對象。
在房地產市場中，懂得查建照的人，才是真正懂買房的人。
別讓一紙缺漏的建照毀了一輩子的投資，
買屋前，先查清楚；建屋前，先核確認可。
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