專題文章房屋一定有使用執照嗎？合法與否一看就懂！建築師帶你深入解析房屋使用執照的重要性與風險
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許多人買房或租屋時，會聽到「這間房有沒有使用執照？」但卻不太清楚它究竟是什麼。事實上，房屋使用執照是房屋「合法使用」的關鍵文件，沒有它的建物，可能被認定為違建、無法過戶、甚至無法辦理貸款。本文將完整解析什麼是使用執照、哪些房屋會有、哪些例外情況沒有、以及該如何查詢與補辦。最後也會提供專業觀點，幫助你在買屋或租屋時避免踩雷。
房屋一定有使用執照嗎？合法與否一看就懂！建築師帶你深入解析房屋使用執照的重要性與風險
目錄
一、引言：為什麼「房屋使用執照」這麼重要？
在房屋交易過程中，許多人最關心「坪數」、「地段」與「價格」，卻忽略了最關鍵的一件事——房屋使用執照。
簡單來說，它是政府發出的「合法使用證明」，代表這棟房子依照建築法核准興建、竣工並驗收合格，才能交付使用。
如果沒有使用執照，房子可能是違法建築（俗稱「違建」），即使外觀看起來完好，也可能無法過戶、無法貸款、甚至隨時面臨拆除風險。
二、使用執照是什麼？法律定義與核心功能
根據《建築法》第70條規定：
「建築物經完工後，應報請主管機關驗收合格後，發給使用執照。」
換句話說，**使用執照（Use License）**是一份政府核發的文件，象徵該建築物完成施工、通過各項安全與法規檢驗（如消防、結構、環保），才可正式使用。
核心功能如下：
| 功能類別 | 功能說明 |
|---|---|
| 合法證明 | 證明建物合法完工並可使用 |
| 安全保證 | 經過消防、結構、水電等檢驗 |
| 產權依據 | 辦理房屋登記與產權移轉的必要條件 |
| 貸款依據 | 銀行審核房貸時的重要文件之一 |
| 稅務依據 | 房屋稅、地價稅登錄的依據資料 |
三、哪些房屋會有使用執照？
一般而言，以下幾種建築類型會取得使用執照：
| 類型 | 是否需使用執照 | 備註 |
|---|---|---|
| 新建住宅 | ✅ 必須 | 竣工後由建築師送審驗收 |
| 公寓大樓 | ✅ 必須 | 由建商統一申請 |
| 廠房、商辦 | ✅ 必須 | 涉及消防安全與環保審查 |
| 公共建築（學校、醫院） | ✅ 必須 | 經政府嚴格驗收後方能啟用 |
四、哪些房屋沒有使用執照？違建、舊屋與特殊案例
雖然大多數合法房屋都有使用執照，但仍有部分情況屬於「例外」或「灰色地帶」：
| 類型 | 是否有使用執照 | 解析 |
|---|---|---|
| 違章建築（鐵皮屋、加蓋） | ❌ 無 | 屬於未經核准興建 |
| 老舊房屋（民國50年前） | ⚠️ 不一定 | 當時法規尚未完善，部分僅有建照或竣工報備 |
| 臨時建築 | ⚠️ 視用途而定 | 通常核發「臨時使用許可」而非正式使用執照 |
| 農地違建、貨櫃屋 | ❌ 無 | 不符《建築法》使用規範 |
五、使用執照與建照、使照、竣工圖的關聯
許多人搞混「建照」、「使照」、「竣工圖」這三個概念，以下表格可幫助你一目了然：
| 文件名稱 | 全名 | 功能 | 發放階段 |
|---|---|---|---|
| 建照 | 建築執照 | 允許建築施工的許可 | 開工前 |
| 竣工圖 | 完工圖說 | 施工完成後繪製的實際構造圖 | 施工完工時 |
| 使照 | 使用執照 | 驗收合格後核發的正式使用證 | 竣工後 |
👉 簡單記法：
建照 → 可以蓋
竣工圖 → 蓋好了
使照 → 可以住
六、如何查詢房屋使用執照？
查詢方式其實不難，只要有房屋地址或地號即可。
✅ 線上查詢方法：
進入各縣市政府地政處或建管系統網站
點選「建築物使用執照查詢」
輸入地號或門牌
系統顯示使用執照編號、核發日期與使用分區
✅ 實體查詢方法：
可至當地建管處或工務局櫃台申請查閱
建商或屋主也可提供影本供買方確認
七、沒有使用執照的房子能買賣或貸款嗎？
理論上，「沒有使用執照」的房屋是不能進行正式買賣的。
原因在於該建築物未通過合法驗收，屬於未經登錄的違建或暫時性建築。
銀行貸款時也會要求查看「建照」與「使照」文件。若缺乏使用執照，多數銀行會拒貸，或僅核發低成數貸款。
💡 延伸問題：舊公寓可例外嗎？
部分老舊合法房屋因年代久遠，使用執照遺失或檔案毀損，可向建管機關申請補發或重建檔案，並不影響合法性。
八、常見問題與誤區整理
| 問題 | 正確解答 |
|---|---|
| Q1. 鐵皮屋有使用執照嗎？ | 通常沒有，屬於暫時或違章建築 |
| Q2. 預售屋會有使用執照嗎？ | 交屋前不會，竣工後才申請 |
| Q3. 使用執照可以補辦嗎？ | 若房屋合法且舊檔遺失，可向建管處申請補發 |
| Q4. 買房前要如何確認合法？ | 查詢「建照」與「使照」，對照房屋現況是否一致 |
九、實務案例分析：四種類型房屋使用執照狀況對比
| 案例類型 | 使用執照狀況 | 風險評估 | 建議 |
|---|---|---|---|
| 新成屋 | 有完整使照 | ✅ 安全合法 | 可正常交易與貸款 |
| 老公寓 | 有使照但舊 | ⚠️ 檔案需確認 | 建議查閱正本或補件 |
| 鐵皮屋 | 無使照 | ❌ 違建高風險 | 僅適合短期使用 |
| 農舍違建 | 無使照 | ❌ 拆除風險高 | 不建議購買 |
十、專業觀點與建議：購屋前如何確認使用執照？
身為建築專業者，李工程師建議民眾在看屋、買屋前應做到以下幾點：
一定要要求屋主提供建照與使照影本
→ 對照地址、樓層與現況是否相符。透過地政事務所或建管處核對資料
→ 有疑慮可委託代書或建築師協助查驗。不要輕信「已申請中」、「可補照」等說法
→ 這往往是違建或未經核准建物的遮掩話術。購屋契約中應明確註記使用執照字號
→ 保障買方權益，避免日後爭議。若為舊屋遺失文件
→ 可向主管機關申請補發「使用執照影本」，確保資料完整。
十一、結論：合法房屋，從使用執照開始
「房屋使用執照」不只是紙本文件，而是建築安全、產權合法與居住權益的核心。
沒有使用執照的房屋，就像沒有身分證的人——可能存在，但隨時可能被認定為「非法」。
購屋者應在看屋初期就確認使照狀態，別被外觀或低價誘惑，導致後續產權糾紛或拆除風險。
房屋一定要有使用執照嗎？答案是肯定的。
因為那是合法、安全與信任的象徵。
掌握法規、懂得查證，才能讓你的家真正「名正言順」。
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