專題文章違建拆除費用誰付？屋主、承租人還是政府？一次搞懂責任歸屬與拆除流程！
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當你收到政府通知「建築物列為違建、限期拆除」時，第一個問題往往不是「為什麼被拆」，而是「違建拆除費用誰付？」本篇文章深入解析違建的法律定義、行政拆除流程、費用分攤原則與實務案例，讓屋主、房客與地主都能清楚了解各自權責，避免誤判導致多花冤枉錢。
違建拆除費用誰付？屋主、承租人還是政府？一次搞懂責任歸屬與拆除流程！
【目錄】
【引言】
違章建築（簡稱「違建」）在台灣幾乎無處不在，從屋頂加蓋、陽台外推，到工業區的鐵皮屋擴建，都屬於潛在違建範疇。
然而，當地方政府下達「拆除令」時，多數民眾最在意的不是「該不該拆」，而是「違建拆除費用誰付？」
答案其實不一樣：
👉 有時是屋主、
👉 有時是承租人、
👉 若涉及國有地或公有地，甚至可能由使用人負責。
為避免爭議與浪費成本，瞭解違建拆除費用的歸屬依據與費用構成就變得至關重要。
違建的法律定義與分類
根據《建築法》第77條與《建築管理自治條例》，凡是未經主管機關核准建照或使用變更的建築行為，都屬於違章建築。
| 類型 | 常見情形 | 是否屬違建 | 處理方式 |
|---|---|---|---|
| 屋頂加蓋 | 鐵皮屋頂、夾層 | 是 | 通常限期自行拆除 |
| 外推陽台 | 超出合法邊界 | 是 | 列管或拆除 |
| 臨時棚架 | 超過使用期限 | 視情況 | 須重新申請臨時使用許可 |
| 工業區加蓋廠房 | 無建照或超容積 | 是 | 強制拆除或限期改善 |
🔹 重點提示：
就算是「可逆性」建物（例如貨櫃屋、輕鋼構），只要固定於土地上、接電供水並作為長期使用，也可能被認定為違建。
違建拆除的法律依據
違建拆除的執行，主要依據以下法規進行：
《建築法》第81條：主管機關可限期改善或拆除。
《行政執行法》第26條：若不依期限改善，得代為拆除並向行為人追償。
《地方政府建築管理自治條例》：各縣市訂有細部規範，例如拆除公告程序、費用計算標準等。
違建拆除費用誰付？（核心分析）
這是本文的重點問題，也是許多人最關心的焦點。根據實務慣例與法律規定，違建拆除費用原則上由「違建行為人」負責。
一、屋主應負主要責任
若違建為屋主所搭建、或在屋主同意下興建，即使後來出租給他人，屋主仍需負最終責任。
二、承租人擅自增建者，須自行負責
若承租人於租賃期間未經屋主同意增建違法結構，例如鐵皮屋、遮雨棚，主管機關可要求承租人自費拆除。
三、公有地違建：使用人負責
在國有地或公有地上的違建，通常由實際使用人負責拆除與清理費用。
| 狀況 | 費用由誰負責 | 備註 |
|---|---|---|
| 屋主自行加蓋 | 屋主 | 須自行負擔拆除費用 |
| 房客加蓋 | 房客（承租人） | 若屋主能證明未同意 |
| 公有地違建 | 使用人 | 依使用契約追償 |
| 拒不拆除被代拆 | 行政機關先墊付，再向違建人追償 | 可能加計行政執行費用 |
違建拆除費用的計算與項目
拆除費用主要依據建物面積、材質與所在地區不同而異，通常包含：
| 費用項目 | 說明 | 參考價格（每坪） |
|---|---|---|
| 拆除人工費 | 含勞務與安全設施 | 約 1,500–3,000 元 |
| 廢棄物清運 | 包含傾倒場費用 | 約 800–1,500 元 |
| 行政執行費 | 公告與行政手續費 | 約 1,000–3,000 元 |
| 合計估算 | 每坪約 3,000–5,000 元不等 | — |
若違建面積大、或涉及鋼構與混凝土結構，拆除成本可能超過百萬元。
政府代拆流程與強制執行機制
若違建人未於限期內自行拆除，政府可依法進行「代為拆除」程序，流程如下：
通知限期改善或拆除
逾期未拆 → 代為執行
公告拆除與現場封鎖
代拆完畢 → 向違建人追償費用
若違建人仍拒不繳納，地方政府得依《行政執行法》移送強制執行，甚至拍賣財產抵費。
實務案例分析
📍 案例一：屋主出租後，房客加蓋鐵皮屋
屋主提出證明表示未同意加蓋，主管機關最後判定由房客負責拆除費用。
📍 案例二：工業區加蓋二樓倉庫
屋主主張為臨時使用，但經查接電、長期使用，仍列為違建，拆除費用由屋主全額負擔。
預防違建拆除的法律建議
✅ 申請前諮詢建築師或設計單位，確認是否需建照。
✅ 承租前查閱土地使用分區與建築用途。
✅ 與承租人簽訂明確條款：禁止擅自增建。
✅ 若發現既有違建，應先申報列管或改善結構。
【觀點與專業建議】
作為專業不動產顧問，筆者認為：
違建拆除費用之爭，實際反映出屋主與使用人法律意識不足。
許多人誤以為「違建不一定會拆」，但當政府執行強制拆除後，費用與損失都將遠超過當初合法申請的成本。
此外，市場上許多中古屋或廠房仍存有部分違建，購屋前應主動查詢建照、使用執照與地籍圖，並要求賣方提供非違建聲明書，以免買到「待拆屋」。
【結論】
「違建拆除費用誰付？」這個問題沒有模糊空間。
原則是誰蓋誰負責，誰用誰付費。
不論屋主、承租人或使用人，只要涉及違建行為，都有法律責任與經濟負擔。
從長遠來看，合法建築不僅保護自身權益，也避免未來轉售與稅務風險。
與其事後爭論拆除費，不如事前規劃、依法申請，讓房屋安全、價值與心安同時兼得。
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