專題文章收到違建拆除通知怎麼辦？完整解析與補救教學，教你合法止損不慌張
次閱讀
當你收到「違章建築拆除通知」時，千萬不要慌。違建拆除通知並不代表立即動工拆除，這是主管機關依法通知「限期改善」或「限期自行拆除」的行政程序起點。
本篇文章將帶你了解違建的法律定義、被檢舉後的流程、收到拆除通知的因應方式、常見誤區與補救手段，並附上實務案例與地方政府處理標準比較表。
透過完整的解析與建議，你將清楚知道——
哪些違建會被拆？
通知後能否申訴？
如何合法延緩、補救或保全權益？
收到違建拆除通知怎麼辦？完整解析與補救教學，教你合法止損不慌張
📑目錄
🏗引言：為什麼會收到違建拆除通知？
違建（違章建築）在台灣非常普遍，從屋頂加蓋、陽台外推、鐵皮屋工寮、臨時倉庫到增建樓層，都是主管機關的重點查核對象。
多數人直到收到拆除通知，才驚覺「原來這一層是違建」。
實際上，違建的查報來源可能包括：
鄰居檢舉（最常見）
衛星航照比對
稅務查報（課稅時發現）
消防或環保稽查
收到通知後，表示主管機關已經認定該建物屬「未經核准興建」，進入行政處理程序。
但這並非代表馬上拆除，屋主仍有申訴、補正、緩拆或合法化的機會。
違建定義與常見型態
| 類型 | 說明 | 常見範例 | 處理方式 |
|---|---|---|---|
| 一般違建 | 未經核准建照即施工 | 頂樓加蓋、鐵皮屋、外推陽台 | 通常限期拆除 |
| 暫緩拆除違建 | 民國84年以前興建，列冊管理 | 早期屋頂加蓋、公寓後棟 | 仍屬違建但暫不拆除 |
| 公有地違建 | 建於公有或國有土地 | 攤販、臨時屋 | 優先拆除 |
| 新增違建 | 民國84年後新增 | 工業區擴建、頂樓新蓋層 | 優先執行拆除 |
| 法定空地違建 | 占用退縮空間或防火巷 | 外推騎樓、鐵皮遮棚 | 通常立即處理 |
重點：
違建是否「被拆」主要依建築時間、使用風險、區域政策而定。
收到違建拆除通知的法律依據
根據《建築法》第91條、第92條：
未經許可擅自建築者，主管機關得限期拆除；
逾期不拆除者，得強制拆除，費用由所有權人負擔。
而《行政程序法》也規定：
行政處分（如拆除通知）前，應通知當事人陳述意見或提出申訴。
因此，當你收到違建拆除通知時，這是行政程序的起點，而非最終判決。
屋主有權在規定期限內：
提出「意見陳述」
申請「緩拆」或「改善」
若認定錯誤，可提出「訴願」
違建拆除通知流程全解析
以下為違建處理的一般行政流程：
| 流程階段 | 負責單位 | 說明 |
|---|---|---|
| 1. 檢舉或查報 | 民眾或建管單位 | 民眾檢舉或航拍發現違建 |
| 2. 現場勘查 | 建管、地政人員 | 量測建物面積與位置 |
| 3. 製作違建勘查表 | 建管單位 | 認定是否屬未核准建築 |
| 4. 發出拆除通知書 | 縣市建管單位 | 通知屋主限期改善或自行拆除 |
| 5. 陳述意見/申訴 | 屋主 | 期限內可提出陳述或訴願 |
| 6. 強制拆除 | 拆除大隊 | 若未自拆或申訴駁回，執行強拆 |
拆除通知書內容解析
收到的「拆除通知書」通常包含以下重點：
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 違建地址 | 實際查報的建物位置 |
| 違建面積 | 量測或航拍認定的違建坪數 |
| 違法事由 | 未申請建照、使用變更等原因 |
| 限期拆除日期 | 通常為15～30日 |
| 陳述意見期限 | 通常7～10日內 |
| 費用負擔說明 | 強制拆除費用由屋主負擔 |
⚠ 注意：
若逾期未提出陳述或自行拆除，將直接進入「強制拆除程序」，並無再審機會。
不同違建類型的處理策略
| 類型 | 是否可申訴 | 可否緩拆 | 合法化可能性 |
|---|---|---|---|
| 頂樓加蓋 | ✅ 可提出時效主張 | ✅ 可緩拆 | ❌ 難合法化 |
| 舊式鐵皮屋 | ✅ 若為84年前 | ✅ 具時效效力 | ❌ 除非改用途 |
| 工業用增建 | ✅ 可補申請建照 | ✅ 可暫緩 | ✅ 可合法化 |
| 公有地搭建 | ❌ 不得申訴 | ❌ 立即拆除 | ❌ 不可合法化 |
地方政府拆除政策比較表
| 縣市 | 查報頻率 | 執行速度 | 緩拆標準 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 高 | 約30天內 | 僅限84年前 | 優先拆頂樓加蓋 |
| 新北市 | 中 | 約60天內 | 可依使用性質 | 工業區多延緩 |
| 桃園市 | 中 | 約60～90天 | 若有安全疑慮可暫緩 | 農地違建重點清查 |
| 高雄市 | 高 | 約45天內 | 以公共安全為主 | 熱區優先拆除 |
📊 趨勢觀察：
北部執行較嚴格，中南部視區域發展與檢舉量調整優先順序。
違建申訴與緩拆申請流程
確認通知內容：先查明違建地點、面積、法源依據。
蒐集證據：包含建照、稅單、相片、使用證明。
提出書面意見陳述：於期限內送交建管單位。
申請緩拆：若有安全疑慮或正辦理合法化程序，可申請暫緩。
提出訴願或行政訴訟：若確信誤判，可依法提起。
自拆與合法化的關鍵策略
| 選項 | 優點 | 缺點 | 適用情境 |
|---|---|---|---|
| 自行拆除 | 可免強制費用 | 拆除成本自行負擔 | 面積小、施工簡單 |
| 改用途申請 | 延長緩拆時間 | 不一定核准 | 工業用或農業用 |
| 提出訴願 | 爭取時效 | 成功率不高 | 認定錯誤、老舊違建 |
| 補件合法化 | 轉為合法建物 | 時間長、需建照 | 工廠或營業用建物 |
常見誤區與迷思
| 誤區 | 錯誤觀念 | 正確說法 |
|---|---|---|
| 1 | 收到通知不理會就沒事 | ❌ 錯，會進入強拆程序 |
| 2 | 罰錢就能保留 | ❌ 錯，繳罰款不等於合法 |
| 3 | 繳房屋稅代表合法 | ❌ 錯，課稅不代表合法化 |
| 4 | 有鄰居也違建就不用拆 | ❌ 錯，違法不因他人而免責 |
專業觀點與實務建議
從工程與法務角度來看，收到「違建拆除通知」時，最重要的不是恐慌，而是保存權益、分析可行補救路線。
李工程師建議：
先確認違建是否屬暫緩拆除類別。若屬84年前存在，可提出時效陳述。
釐清違建與主建物關係。若屬附屬構造（如雨遮、遮棚），可嘗試改善或補照。
若建於合法土地內，可申請變更建照、重建合法程序。
若屬公共安全危險結構（如鋼構樓層、老舊鐵皮屋），應主動拆除以免連帶責任。
🧭結論：正確面對通知，才是最佳止損策略
收到違建拆除通知怎麼辦？
答案是：冷靜、分析、行動。
第一步： 確認違建性質與通知內容；
第二步： 在期限內提出陳述或緩拆申請；
第三步： 根據實際狀況，選擇自拆、合法化或訴願路線。
千萬不要以為「沒動作就沒事」，違建拆除是依法行政，忽視只會導致更大損失。
而對於未來建築行為，依法申請建照、誠實使用土地，才是保障資產安全與避免罰鍰的根本之道。
歡迎免費諮詢專業房地產顧問
大勝哥 0916-078-268
Line 0916078268
微信 tsj0939048358
相關連結:
大勝哥廠房物件
其他地區不動產物件
更多新聞文章
