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許多人在購屋或繼承房產時，常會問：「幾年的房子算違建？」其實，房子的「年紀」並不能直接決定它是不是違章建築。真正的關鍵在於該建物是否經過建照核准、使用執照、以及是否在政府「列管違建」名單中。本文將帶你全面解析房屋年限與違建的關聯，說明既存違建、可保存建物、與強制拆除類別的法律依據與判定方式，並提供表格與案例分析，幫助你在交易前正確辨識房屋是否合法。

幾年的房子算違建？一篇搞懂建築年限與合法性判定全解析

📑 目錄

1. 引言：為什麼房屋年限會被誤認為違建關鍵？

2. 違建的法律定義與三大類型

3. 幾年的房子算違建？年限與合法性的誤區

4. 「既存違建」的時間判定基準

5. 政府歷年違建政策回顧與容忍界線

6. 不同時期建物違建判定比較表

7. 如何查詢房子是否為既存違建

8. 案例分析：老屋加蓋與新建違建的差異

9. 買到違建怎麼辦？補救與風險管理建議

10. 專業觀點與結論

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🏗️ 一、引言：為什麼房屋年限會被誤認為違建關鍵？

在台灣許多人認為「老房子＝違建」，但事實並非如此。房屋年齡只能反映建築時間與耐用年限，並不能直接判定合法與否。
舉例來說，1970年代興建的公寓若當初依法核准、取得建照與使用執照，即使屋齡超過 50 年，也仍然是合法建物；
反之，即使是去年新建的房屋，如果未申請建照、超出核准範圍加蓋、或違反分區使用，就會被視為「違章建築」。

因此，「幾年的房子算違建」的核心，不在於屋齡，而在於是否符合法定程序。

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⚖️ 二、違建的法律定義與三大類型

根據《建築法》第77條規定：

未經主管機關核准或未依建築執照施工者，均屬違章建築。

三大類違建分類：

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🏠 三、幾年的房子算違建？年限與合法性的誤區

一般民眾常以「房屋蓋多久」作為判斷依據，但真正的違建判定要看三項資料：

💡 重點提醒：

不論是 5 年、10 年還是 50 年的房子，只要「無建照或未依核准施工」就屬違建；反之，只要合法核准，即使屋齡久遠，也不會被認定為違建。

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🏚️ 四、「既存違建」的時間判定基準

所謂「既存違建」是指在特定時間點以前建成、但因歷史原因未被拆除的違章建築。政府多採「列管不拆」原則。

這些日期並非「違建合法化」，而是表示在當時政策下「暫不拆除」的行政處理方式。

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🧾 五、政府歷年違建政策回顧與容忍界線

台灣違建問題由來已久。以下是主要政策演變：

由此可見，政府對「幾年的房子算違建」的態度，重點不在年限，而在「是否為新違建」。

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🏗️ 六、不同時期建物違建判定比較表

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📍 七、如何查詢房子是否為既存違建

1. 查建築執照與使用執照
向地方政府「建築管理科」申請影本，確認圖說與現況是否一致。

2. 使用違建查詢系統
各縣市政府均設有線上查詢平台，可輸入門牌或地號查詢是否列管。

3. 調閱地籍圖
透過地政事務所查土地分區、使用類型是否符合現況。

4. 尋求專業協助
請建築師、代書或地政士進行比對，確認是否屬「既存違建」。

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🧱 八、案例分析：老屋加蓋與新建違建的差異

結論：

老違建不代表合法，但可暫緩拆除；新違建則依法必拆。

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💡 九、買到違建怎麼辦？補救與風險管理建議

1. 先查再買：交易前確認建照與使照。

2. 合約註明違建風險：若確認違建，應由賣方承擔法律責任。

3. 申請保存登記：針對既存違建，可申請保存備查，避免誤拆。

4. 避免加蓋或改建：否則會被視為「新違建」。

5. 若被裁罰：應限期改善或自行拆除，以免強制執行。

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🧭 十、專業觀點與結論

✅ 專業觀點：

「幾年的房子算違建」這問題，本質上與屋齡無關，而與「合法程序」相關。真正需要注意的，是房屋是否擁有合法建照、是否經核准使用、是否屬於政府公告前的既存違建。

房子可以老，但不能「違法」。

✅ 結論總整理：

• 房屋年限不是違建判定依據。

• 合法性取決於建照、使照與分區。

• 既存違建有保留空間，新違建則會被拆除。

• 買房前務必進行違建查詢與文件比對。

🏗️ 李工程師建議：
若不確定房屋是否合法，可委託專業代書或建築師審核圖說與使用執照。確保建物安全合法，才能避免未來財產糾紛。