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想買房、承租或申請營業登記時，最怕碰到「違建」。許多人在簽約後才發現建物未經核准、無使用執照或超出合法範圍，導致無法辦登記、貸款、甚至被拆除。本文將深入分析 如何查詢是否為違建 的多種方法，說明查詢重點、合法建物與違建的界線、政府公開資料平台使用方式，以及專業實務判斷技巧。

如何查詢是否為違建？完整指南揭密合法建築查詢流程

📑 目錄

1. 引言：為什麼要查違建？

2. 違建定義與法律依據

3. 如何查詢是否為違建 — 四大實務步驟

4. 線上違建查詢平台與管道彙整

5. 各縣市違建查詢方式比較表

6. 實務案例分析：常見違建樣態與處理結果

7. 查詢前必懂：建築、地籍與使用執照的關聯

8. 若發現違建，該怎麼處理？

9. 專業觀點與建議

10. 結論

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🏠 一、引言：為什麼要查違建？

在買賣房地產或租賃商用空間前，了解「建物是否合法」是風險控管的第一步。違章建築（簡稱違建）不僅影響產權完整性，還會影響貸款、營業登記、保險理賠與稅務認定。

許多投資人與自住客都會問：「如何查詢是否為違建？」這問題的關鍵在於：

• 查清楚「建照核准範圍」與「實際建築狀況」是否一致；

• 了解建築物是否列管為「既存違建」或「可拆除違建」；

• 找出是否有經過「保存登記」或「建照變更核准」。

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⚖️ 二、違建定義與法律依據

根據《建築法》第77條及《違章建築處理辦法》：

未經建築主管機關核准或未依建照施工之建築物，均屬違章建築。

違建主要分為三種類型：

1. 無建照新建：完全未申請建照即施工。

2. 超照施工：超出原核准建築面積、層數或用途。

3. 變更用途：如工業建築改作住家或商業用途。

這些狀況都可能在查詢時被標註為「違建紀錄」。因此，掌握正確的 違建查詢方法 是避免風險的核心。

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🔍 三、如何查詢是否為違建 — 四大實務步驟

✅ 小技巧：如果查不到建照或使用執照，請至「建管處檔案科」申請調閱原始資料，或透過「內政部建築管理資訊系統」線上查詢。

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🌐 四、線上違建查詢平台與管道彙整

現今政府已將多數違建資訊數位化。以下是最常見的查詢途徑：

不同縣市的系統功能略有差異，例如台北市、桃園市、新北市皆可輸入「門牌號碼」直接查違建紀錄。

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📊 五、各縣市違建查詢方式比較表

💡 建議：購屋前務必查詢「建照核准樓層與實際樓層」，如發現頂樓加蓋、陽台外推或鐵皮增建，極可能屬違建。

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🏗️ 六、實務案例分析：常見違建樣態與處理結果

這些案例顯示：違建查詢是避免買錯屋、租錯地的第一道防線。

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🏛️ 七、查詢前必懂：建築、地籍與使用執照的關聯

• 建築執照（建照）：核准建築範圍、樓層與結構。

• 使用執照（使照）：建築完工後，核准實際使用情形。

• 地籍資料：確認土地分區、使用管制。

三者需互相對照：若地籍為農地，卻出現工廠或住家，極可能屬違建使用。

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🚨 八、若發現違建，該怎麼處理？

若查詢後確認建物為違建，可依下列步驟應對：

1. 確認違建類型（既存、列管、可拆除）。

2. 洽當地建管單位，確認是否可補辦保存登記或改善使用。

3. 買方或承租人應保留書面紀錄，在契約中註明「若屬違建，甲方需承擔風險」。

4. 避免裝修與擴建，以免被視為「新違建」。

⚠️ 若違建位於公共安全範圍（例如防火巷、逃生出口），多半無法補救，只能強制拆除。

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💬 九、專業觀點與建議

作為房地產顧問，我建議購屋或承租者在交易前務必進行三層查驗：

1. 文件查核層：建照、使照、地籍謄本。

2. 現場比對層：實際丈量坪數、樓層與建照一致性。

3. 政府資料層：使用縣市違建查詢系統確認列管紀錄。

若對查詢結果不確定，可請建築師或地政士協助比對圖說，避免後續爭議。

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🧭 十、結論

「如何查詢是否為違建」並非難事，關鍵在於善用政府公開資訊、理解法規條文、並掌握查核步驟。
違建查詢不僅能保障交易安全，更是房產投資的基本功。

重點總結：

• 查建照與使用執照是確認合法性的核心。

• 善用縣市政府線上系統可快速查違建紀錄。

• 發現違建後應立即諮詢建管單位，不可任意補強或改建。

✅ 專業建議：購屋、承租或投資前，務必進行「三查」（文件查、現場查、官方查）。
唯有合法，才能保障權益。