專題文章楊梅產業再起！楊梅幼獅工業區擴大二期開發案全面解析｜桃園新一波投資熱點
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桃園市政府推動「楊梅幼獅工業區擴大第二期開發計畫」，旨在因應125年（民國）前的產業用地需求，並聚焦幼獅交流道周邊已飽和的工業區。該案佔地超過126公頃，規劃在北側農業區導入產業轉型用地，將成為桃園未來發展動能的重要驅力。本文將深入探討本計畫的範圍、時程、影響，並分析政策背後的產業發展邏輯。
楊梅產業再起！楊梅幼獅工業區擴大二期開發案全面解析｜桃園新一波投資熱點
📖 目錄
✨ 引言：工業發展新引擎
在全球產業鏈重組、科技產業加速聚集下，台灣各地積極布局產業園區。桃園市作為北台灣產業重鎮，楊梅幼獅工業區的擴張，象徵桃園南部的產業新核心成形。這不僅僅是土地變更，更是城市發展結構的重新調整。
🧭 計畫概述與背景
根據桃園市國土計畫草案顯示，預估至125年本市將新增 2,335公頃產業用地需求，而現有工業用地空間明顯不足，尤其在幼獅交流道周邊已呈現飽和。
為此，市府擬推動幼獅工業區北側 農業區變更為工業用地，透過擴大都市計畫，持續強化產業聚落規模、導入新興產業與中小企業。
📌 關鍵字自然融入：楊梅幼獅工業區、產業用地、桃園工業區擴大
🗺️ 區域範圍詳細說明
計畫基地位於 桃園市楊梅區幼獅工業區北側，範圍四界明確：
| 方位 | 邊界界線 |
|---|---|
| 東側 | 幼平街259巷至台66快速道路 |
| 西側 | 幼獅工業區擴大第一期、青年路二段 |
| 南側 | 幼獅工業區、國道一號 |
| 北側 | 榮平路、幼獅路二段 |
整體區位銜接既有工業區、快速道路與高速公路，是理想的產業擴張節點。
📐 面積與土地用途分析
| 計畫項目 | 數值/說明 |
|---|---|
| 計畫面積 | 126.25 公頃 |
| 土地原用途 | 農業區 |
| 變更用途 | 工業用地（產業專用區） |
| 開發形式 | 都市計畫變更，政府主導開發 |
變更農業區為工業區不僅回應產業需求，也將引導當地土地價值與產業結構再進化。
📅 開發進度與里程碑
| 時間點 | 作業內容 |
|---|---|
| 109年2月14日 | 公告徵求意見（30天） |
| 109年2月26日 | 舉辦座談會（高山市民活動中心） |
| 109年4月1日 | 公開展覽開始（30天） |
| 109年4月23-24日 | 舉辦4場說明會（埔心公園） |
| 現況 | 都市計畫案送內政部都委會審議中 |
目前仍在法定程序內，預期近期將進入實質審查與開發準備階段。
📊 表格：楊梅幼獅工業區二期規劃重點一覽
| 項目 | 規劃方向 |
|---|---|
| 開發面積 | 約126公頃 |
| 主導單位 | 桃園市政府都市發展局 |
| 規劃目標 | 滿足產業用地需求、導入產業升級 |
| 關鍵交通 | 台66快速道路、國道1號、幼獅交流道 |
| 原地用途 | 農業區（擬變更為產業區） |
| 關聯工業區 | 幼獅工業區第一期（已飽和） |
🧩 五大重點分區
開發區域預估可依不同功能區劃進行管理：
產業核心區（中大型企業進駐）
主要供中大型製造、電子、綠能等產業使用
中小企業孵育區
結合創新研發中心、工業加速器等資源
產業支援服務區
配套行政、物流、展示、商業機能
環境保護與綠帶緩衝區
以保留水道、綠地為主，減緩對周遭農村生活影響
交通轉運與接駁站區
規劃大型貨櫃車轉運站與接駁點，減少市區車流負擔
🚧 區域發展潛力與交通利多
楊梅幼獅工業區擴大二期因地理位置優越，具備以下交通與產業利多：
鄰近 國道一號、台66快速道路，連結中壢、湖口與新竹地區
配合 幼獅交流道交通樞紐優勢
緊鄰既有工業區、可直接銜接既有廠商供應鏈
對接高鐵桃園站、桃園航空城發展方向
📍 重複自然出現關鍵詞：「楊梅幼獅工業區擴大」、「桃園產業用地」、「幼獅交流道」
🏙️ 對地方產業、就業與房市的影響
| 項目 | 影響分析 |
|---|---|
| 就業機會 | 可望新增 5,000 ~ 10,000 名職缺 |
| 投資熱點 | 帶動企業、建設公司、商辦投資意願 |
| 房地產 | 周邊房價潛在上漲，尤其是埔心、富岡地區 |
| 青年回流 | 就業機會將吸引在地青年返鄉發展 |
| 農地轉型 | 原農業區土地價值提升，農民將有退出誘因 |
🔍 專家觀點與建議
根據本地產業發展專家觀察，楊梅幼獅工業區擴大計畫具有以下關鍵性：
避免只見土地變更不見產業進駐
👉 應與產業招商同步進行，設定進駐門檻預留綠地與公共設施空間
👉 建議超過10%比例做為綠帶、開放空間，兼顧生活品質結合中小企業政策，建立產業孵化機制
👉 推動產學合作、研發補助等機制以活化區內企業組成慎防炒作與房價過熱
👉 地方政府應及早提出合理分區與監管策略
🧭 結論：未來的楊梅新樣貌
「楊梅幼獅工業區擴大二期」不僅是一個土地開發案，更是桃園產業空間布局的重要拼圖。從國土空間策略的角度來看，它將帶動楊梅成為南桃園的核心產業聚落，進一步承接中南部與新竹地區的產業外溢效應。未來三至五年內，該區的就業、人口、交通與居住機能，預期將同步轉型。
建議產業界、青年創業者與房地產投資者密切關注後續進展，提前布局，掌握發展先機。
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