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在住宅房市逐步降溫的同時，工業地產卻異軍突起，成為市場矚目焦點。本文以最新資料分析2023至2025年間全台主要15處工業區的土地成交行情，揭露桃園龜山工業區一年大漲28%的驚人漲幅，並深入探討科技產業、供需失衡及政策推動等因素如何推升工業不動產熱度，並提供讀者後勢觀察與投資建議。

桃園龜山工業地大漲28%，工業不動產成新熱點？2025工業區價格全面解析

目錄

1. 引言：住宅降溫、工業升溫的新市場現象

2. 工業地產市場總體趨勢

3. 2024年工業區土地成交價表格總覽

4. 個別工業區價格變動分析

   • 桃園龜山工業區

   • 新北土城工業區

   • 台南永康工業區

   • 其他重點工業區概況

5. 工業地產火熱背後的四大推力

6. 既有廠房成首選：市場交易特性剖析

7. 觀點與建議：這波熱潮該跟進還是觀望？

8. 結論

引言：住宅市場冷靜，工業不動產反其道而行

在大環境升息、房市緊縮的背景下，工業不動產卻呈現截然不同的走勢。特別是桃園、新北、台南等地的工業區，土地價格呈倍數成長，吸引投資人及企業關注。工業地產價格為何逆勢上揚？2025年是否仍有漲勢可期？本文將一一解析。

工業地產市場總體趨勢

根據最新調查，2023至2025年間，全台主要15處工業區普遍上揚，其中前三名漲幅如下：

• 桃園龜山工業區：+28%

• 新北土城工業區：+16%

• 台南永康工業區：+13%

而新北產業園區單價每坪更一度衝破百萬元大關，為市場焦點。

2024年工業區土地成交價表格總覽

工業區名稱	2023成交均價（萬元/坪）	2024成交均價（萬元/坪）	年漲幅
龜山工業區（桃園）	57	73	+28%
土城工業區（新北）	75	87	+16%
永康工業區（台南）	38	43	+13%
湖口工業區（新竹）	27	29	+7.4%
大園工業區（桃園）	29	30	+3.4%

個別工業區價格變動分析

桃園龜山工業區：短短一年大漲28%

• 交通與產業優勢明顯（靠近機場捷運、鄰近科技園區）

• 地價基期相對中低、補漲空間大

• 工業不動產交易活絡、廠房需求強勁

新北土城工業區：緊鄰都會，漲幅達16%

• 鄰近台北市，地段稀缺性高

• 多為中小企業聚集區，轉型升級帶動土地需求

• 產業園區整體規劃具吸引力

台南永康工業區：科技業南移推升熱度

• 台積電南科擴廠帶動周邊需求

• 土地價格較中北部親民，吸引南下企業進駐

其他工業區：穩健成長

• 新竹湖口工業區、大園工業區呈現穩步上升趨勢，未見急漲，但仍具潛力

工業地產火熱背後的四大推力

1. 美中貿易戰與地緣政治影響

• 製造業重組生產鏈，外移中國以外區域

• 台灣成備援基地，加速設廠需求

2. 科技產業供應鏈重組

• 半導體、AI技術驅動大量用地需求

• 上下游廠商齊聚，有助形成產業聚落效應

3. 政府政策與投資誘因

• 提供工業區土地更新與租稅優惠

• 地方政府積極招商，帶動地價成長

4. 工業地稀缺與土地開發受限

• 北部土地開發空間有限，推升既有地價

• 新設工業區需時長，供不應求情況未解

既有廠房成首選：市場交易特性剖析

項目	原因說明
既有廠房	立即使用、快速增產、節省建廠成本與時間
空地	開發週期長、核准程序繁瑣
廠辦與倉儲	融合生產與物流需求，為多功能型企業新寵

由此可見，短期內市場仍偏好具有立即效益的廠房交易類型。

觀點與建議：該不該進場投資工業不動產？

• 若為企業擴廠或自用需求，仍可視地段與資金狀況選擇進場

• 投資人則需評估報酬率與後市租金成長潛力，避免追高風險

• 建議留意南部與中部具發展潛力、尚未完全反映的工業區，如嘉義、中科周邊

• 關注全球貿易局勢與政策走向，避免因國際風險導致價格反轉

結論

儘管住宅市場趨於保守，但工業不動產價格卻在產業變革與政策助力下持續上揚，尤其是桃園龜山工業區漲幅高達28%，反映出台灣工業地供需失衡現況。展望未來，工業不動產仍具一定潛力，但投資人需理性評估進場時機與區域選擇，才能穩健掌握這波資產再分配潮流。