專題文章老舊工業區的重生契機：從產業基地到多元發展核心
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在都市快速發展與產業轉型的浪潮下，老舊工業區如雙北地區的內湖、五股、三重、塭仔圳等地，正面臨空間效率低、產業老化與設施落後等問題。本文以「老舊工業區更新」為核心，探討工業區立體化、都市計畫變更與空間重構的潛力與挑戰，分析轉型為智慧產業社區、商辦總部與複合型園區的可行性，並提出實務觀點與政策建議，協助決策者與投資者掌握重建黃金期。
老舊工業區的重生契機：從產業基地到多元發展核心
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一、引言：工業區的時代轉折
過去，工業區是台灣經濟發展的引擎，無數傳統製造業在這些區域創造出口與就業奇蹟。但在全球化與數位化時代的衝擊下，許多老舊工業區逐漸失去原有競爭力。內湖、五股、塭仔圳等地的工業區，面臨「產業結構轉變」與「土地使用低效」的雙重壓力，也因設施老舊、交通壅塞、生活機能匱乏，漸漸淪為都市發展的困擾區。
二、雙北四大工業區現況與挑戰
1. 內湖工業區
原為電子業與中小製造業聚集地。
目前轉型為資訊業與媒體公司進駐，但交通擁塞嚴重。
2. 五股工業區
廠房密度高，多為傳統機械、金屬加工。
開發飽和、更新率低。
3. 三重工業區
靠近台北市邊界，土地價值高。
廠房老舊，空置率逐年上升。
4. 塭仔圳工業區
正進行都市計畫重劃。
可望成為新北市的重要發展軸線。
三、表格分析：老舊工業區的共同問題
| 問題類別 | 描述 |
|---|---|
| 空間利用率低 | 廠房建築多為2層以下，土地未有效開發 |
| 設備與環境落後 | 缺乏排水系統、綠地與公共設施 |
| 產業結構老化 | 以低附加價值傳產為主，缺乏創新動能 |
| 土地零碎難整合 | 多為老舊家族企業持有，更新意願低 |
| 生活機能缺乏 | 缺乏住宅、商業與交通整合 |
四、工業區立體化政策與都市計畫變更
政府為推動產業升級與都市整體發展，已推出「工業區立體化發展方案」，允許老舊工業區提高容積率與建蔽率，推動多元用途開發。此外，也同步啟動都市計畫變更，針對符合條件者給予稅賦與容積獎勵。
關鍵字「工業區立體化」與「老舊工業區更新」已成政策焦點。若能結合企業實際需求與地區特色，未來的工業區將不再只是工廠聚落，而是創新、生產與生活共構的新興城市節點。
五、為什麼重建不是「去工業化」？
所謂「去工業化」的迷思，其實忽略了產業升級與轉型的可能。重建不等於將工業用地改為住宅，而是透過空間重構，導入新興產業、辦公、研發與複合商業機能。尤其在智慧製造與數位服務崛起下，工業空間需求朝向「垂直整合、高效物流、智慧管理」的型態轉變，工業區立體化正是承接這波轉型的關鍵平台。
六、重建潛力優勢：地段、規模與產權
許多老工業區位於交通節點，鄰近捷運、公路、港口與城市核心；土地面積廣、整合彈性高，且多數所有權集中，避免更新卡關。這些區域若能善用地段優勢，在合宜政策加持下，極具開發效益。
七、三種轉型模型：從傳產到智慧產業聚落
模型一：智慧產業園區
導入AI、IoT、新創企業與研發機構
整合高效倉儲物流與資料中心
模型二：商辦與企業總部聚落
提供高樓層現代辦公空間
吸引科技、金融與設計業進駐
模型三：複合用途城市基地
結合住宅、商業與產業空間
打造全天候活化的城市節點
八、個案解析：內湖、塭仔圳的更新動態
內湖科技園區二次轉型
已有多家媒體、科技公司進駐
推動TOD開發（捷運導向）
塭仔圳都市計畫改造
區段徵收＋產業專用區分劃
重點發展科技總部與物流基地
九、都更容積獎勵與法規利多分析
十、市場趨勢：開發成本與租售回報評估
| 項目 | 成本或報酬 |
| 平均建築成本（每坪） | 約20萬至30萬元 |
| 商辦月租（新北重劃區） | 每坪1200元起 |
| 年報酬率（商辦出租） | 約3%～5% |
| 土地轉手資本利得 | 可達20%以上 |
十一、策略建議：誰該參與老工業區更新？
企業主：與政府合作轉型為企業總部或智慧廠辦
建商與開發商：整合土地、引進資金，主導更新案
政府部門：釋出利多、簡化程序、建立標竿案例
地方居民與議會：參與規劃過程，確保生活品質提升
十二、結論：產業與城市共榮的未來願景
老舊工業區不再是都市的包袱，而是潛力未被挖掘的寶藏。在工業區立體化與政策引導下，只要掌握地段優勢、法規紅利與市場脈動，這些區域有機會轉型為承接下世代產業需求的城市樞紐。透過公私協力與前瞻規劃，工業區的重生將不僅止於建築的翻新，而是產業、生態與生活的整體升級。
我的觀點與建議
身為房地產專業分析者，我認為未來10年內，老舊工業區的重建將成為都市更新的主戰場。不論是政策制定者還是民間開發者，都應從「產業導向」與「生活整合」兩方面著手。唯有不再將工業區視為過去式，而是新時代經濟活動的未來平台，方能真正實現土地價值的極大化與城市競爭力的提升。
大勝哥廠房物件