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面對5月報稅季，企業在申報營利事業所得稅時，若涉及不動產交易，務必注意「房地合一2.0」制度的適用與申報細節。本文深入解析企業房地合一稅率、申報錯誤類型、交易範圍、節稅策略等關鍵要素，協助企業主避開稅務地雷，提升報稅效率。

一錯就罰百萬！企業房地合一稅2.0申報全圖解，5月報稅前必懂

目錄

1. 引言

2. 什麼是房地合一2.0？

3. 房地合一2.0的企業適用稅率

4. 最容易漏報的交易類型

5. 常見申報錯誤解析

6. 節稅訣竅與建議

7. 實務案例分享

8. 表格比較與逐列分析

9. 專業觀點與建議

10. 結論

引言

房地合一2.0自2021年上路後，不僅個人需依規定課稅，企業若涉及房地產交易，也須依新制進行正確申報。由於報稅時程、課稅方式與舊制不同，許多企業不慎誤報，導致補稅甚至罰鍰。本文提供完整房地合一2.0企業申報攻略，協助企業主在2025年報稅季正確申報，降低稅負風險。

什麼是房地合一2.0？

房地合一稅是針對2016年後取得並出售的不動產所課徵的所得稅，涵蓋房屋與土地合併計算所得。房地合一2.0則是2021年修法後的版本，將適用範圍擴大至預售屋、地上權與特定股權交易等。

房地合一2.0的企業適用稅率

持有期間	稅率	備註
2年內	45%	含境內外法人皆適用
超過2年未滿5年	35%
超過5年	20%
非自願性出售	20%	須提出相關證明文件

重點提醒：

• 持有時間以不動產登記日計算。

• 即使是企業，稅率也依照個人標準計算。

最容易漏報的交易類型

企業申報房地合一稅時，常因不熟悉新制而漏報以下類型交易：

1. 預售屋轉讓：購買後未交屋即出售

2. 地上權：土地使用年限或建物權利交易

3. 房屋使用權轉讓：如辦公室租賃轉讓權益

4. 特定股權交易：公司主要資產為不動產，股權轉讓亦須課稅

常見申報錯誤解析

錯誤一：誤將新制交易列為舊制申報

許多企業主未查明取得時間與適用制度，僅申報房屋出售所得，遺漏土地部分。

錯誤二：股權交易誤以為免稅

若企業出售持股的公司，其資產有超過50%來自不動產，則屬課稅範圍，不能視為證券交易免稅處理。

節稅訣竅與建議

1. 掌握持有期間：差一天就可能從20%變為45%。

2. 善用非自願出售稅率：如被迫遷拆、公司重整等，提出證明可享20%稅率。

3. 詳細記錄費用與稅額：土增稅未申報扣除者，可視為成本費用減稅。

專業提醒：

「與其事後補稅，不如事前規劃，特別是節稅證明文件，一定要事先準備齊全。」

實務案例分享

案例一：高雄某甲公司補稅80.5萬

• 2021年10月購入土地，2024年12月以1,800萬出售

• 成本1,400萬，費用10萬，已繳納土增稅80萬

• 公司申報漲價總數額400萬，報稅所得0元

• 國稅局核對公告現值為1,500萬，實際漲價為100萬

• 因未扣除正確土增稅，補稅80.5萬

案例分析：

• 錯誤在於未依「公告現值」計算土地漲價總數額

• 土增稅可列成本，應正確扣除

表格比較與逐列分析

項目	甲公司原申報	國稅局核定	差異原因
銷售價格	1,800萬	1,800萬	無
土地漲價總數額	400萬	100萬	應以公告現值1,500萬計算
成本＋費用	1,400萬＋10萬	同上	無
土增稅處理	未扣除	扣除80萬	漏報成本項
應稅所得	0元	290萬	計算錯誤＋扣除不足
補稅金額	0	80.5萬

專業觀點與建議

李工程師表示：「企業面對房地合一2.0，不僅要搞清楚稅率，更要懂得檢核每一項交易是否落入申報範圍。」

資深會計師補充：「企業若有多筆不動產轉讓，應建立內部稅務清單，逐筆確認交易性質與持有期間，並定期與專業稅務顧問討論策略。」

建議工具：

• 建立年度不動產交易報表

• 將股權結構與不動產價值關聯度分析納入內稽

結論

「房地合一2.0」對企業申報營所稅帶來新挑戰，稅率設計強調短期炒作懲罰與持有期間管理，若企業忽略土地公告現值、未扣除相關成本，將面臨補稅與罰鍰風險。

企業主在5月報稅前，應依規準備文件、清查交易、檢核適用稅制，並諮詢會計師或稅務專家，以免錯報漏報。稅務問題無小事，一次正確申報，勝過事後千金補稅。

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