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企業出售土地若涉及房地合一稅，計算方式須特別留意，否則恐遭補稅。本文深入解析房地合一稅的計算方式，解構土地漲價總數額的正確定義，揭露常見錯誤與國稅局實務補稅案例，幫助企業避免申報疏失。內文包含詳細目錄、標題、表格比較與案例解析，是企業財會人員不可不讀的報稅攻略。

企業出售土地小心誤報！房地合一稅正確計算關鍵全解析（內附實例與表格）

目錄

1. 引言：為何企業要關注房地合一稅？

2. 房地合一稅簡介與企業適用範圍

3. 土地交易所得計算公式詳解

4. 案例說明：甲公司誤報損失80.5萬的啟示

5. 常見錯誤解析與風險

6. 表格：正確 vs 錯誤計算對照表

7. 企業申報重點整理與提醒

8. 我們的觀點與建議

9. 結論

引言：為何企業要關注房地合一稅？

隨著《房地合一稅制2.0》上路，企業出售持有不動產須特別注意課稅規定。若申報錯誤，不僅需補繳稅額，還可能面臨罰鍰與信譽風險。高雄國稅局近期公布補稅案例，更凸顯企業申報時的細節疏忽。

房地合一稅簡介與企業適用範圍

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是針對不動產交易（含房屋及土地）所得課徵的稅制。對企業來說，若於2016年1月1日以後取得並出售之不動產，皆須依規定申報房地合一稅。

關鍵關鍵字：

• 房地合一稅

• 土地交易所得

• 土地漲價總數額

土地交易所得計算公式詳解

依財政部規定，計算企業土地交易所得額時，應依下列公式進行：

土地交易所得 = 銷售收入 − 成本費用 − 損失 − 土地漲價總數額

計算要點：

1. 銷售收入：以實際成交價為準。

2. 成本費用：包含購地成本、仲介費、代書費等。

3. 土地漲價總數額：應以政府公告土地現值計算，而非成交價差。

4. 土增稅：未扣除者可列入成本。

案例說明：甲公司誤報損失80.5萬的啟示

項目	錯誤申報	正確申報
銷售收入	1,800 萬元	1,800 萬元
購地成本	1,400 萬元	1,400 萬元
相關費用	10 萬元	10 萬元
土增稅	未列	80 萬元（列為成本）
土地漲價總數額	400 萬（自行計）	100 萬（依公告現值）
所得額	0 元	210 萬元
補稅金額	無	80.5 萬元

此案例提醒企業：土地漲價總數額不得自行計算，必須依照公告現值核實申報。

常見錯誤解析與風險

1. 錯誤以成交價差計算土地漲價總數額

• 錯誤來源：將成交價視為漲價基礎

• 正確方式：應以公告土地現值為準

2. 忽略未列入的土增稅

• 未將已繳土增稅列入成本，導致申報所得偏高

3. 成本費用列舉不全

• 如漏列仲介費、相關稅費、契約處理費等

表格：正確 vs 錯誤計算對照表

項目	錯誤做法	正確做法
土地漲價總數額	成交價差計算	政府公告現值計算
土增稅處理	未列成本	列入成本費用內
相關費用	部分列舉	全部合法費用皆可列舉

企業申報重點整理與提醒

重點一：使用公告現值計算土地漲價總數額

重點二：土增稅應納入成本費用

重點三：需保留相關費用憑證與租稅記錄

重點四：若有不確定，應諮詢國稅局或會計師

我們的觀點與建議

企業在面對房地合一稅時，不僅要精準申報，更應建立制度化的交易流程管理。建議：

• 建立土地處分前的稅務試算制度

• 委由專業會計師進行報稅輔導

• 定期追蹤公告現值調整，更新內部評估模型

• 確保交易合約與報稅文件一致

這些措施不僅有助於避免補稅，更能強化企業財務透明度。

結論

房地合一稅對企業而言，雖看似繁瑣，卻是不可忽視的課稅要點。唯有依政府規定，正確計算土地交易所得，妥善扣除成本與土增稅，才能避免稅務風險。從甲公司案例可見，單一錯誤即可能導致數十萬元損失，企業必須提高警覺，完善內控流程。若有不確定處，務必諮詢稅務專業，確保申報正確無虞。

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