專題文章沒有保存登記就是違建嗎？揭開房產隱藏風險！合法與違建的分界線全解析
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「沒有保存登記是違建嗎？」這是許多買屋人與自建屋主常見的疑問。事實上，「沒有保存登記」並不一定等同於「違建」，但卻意味著該建物尚未完成合法程序。本文將深入解析保存登記的定義、與違建的差異、常見情境分析與實務風險，並透過表格清楚對比「合法建物」與「無保存登記建物」的法律狀態。最後將提供房地產專業觀點，協助你在購屋、增建或報稅時避免陷入法律陷阱。
沒有保存登記就是違建嗎？揭開房產隱藏風險！合法與違建的分界線全解析
📑 目錄
🏠 一、引言：為什麼「保存登記」這麼重要？
在台灣房地產交易中，保存登記是建築物合法化的最後一哩路。
許多人誤以為房子蓋好了、使用沒問題就算合法，但若未完成保存登記，在法律上就尚未被正式承認為不動產。這會導致無法過戶、無法設定抵押、無法投保等一連串問題。
而當民眾詢問「沒有保存登記是違建嗎？」時，答案並非單一。
它可能是違建，也可能只是合法但尚未登記的建物。關鍵在於該建物是否有建照、使照、及符合使用規定。
🧱 二、什麼是保存登記？
保存登記是指建築物完工後，經主管機關核准，向地政事務所登記該建築物所有權的手續。
它的法律依據來自《不動產登記規則》第62條，並與《建築法》第73條相互呼應。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 登記目的 | 建立建物所有權人與面積、構造、用途等法定資料 |
| 主管機關 | 地政事務所 |
| 申請人 | 建築執照核准的所有人或繼受人 |
| 主要文件 | 建築使用執照、竣工圖說、測量成果圖、身分證明文件等 |
| 法律效果 | 取得建物所有權證明，得以買賣、抵押、繼承等 |
👉 **重點：**只有完成「保存登記」的建築物，才會出現在地籍謄本上，成為法律上正式存在的不動產。
⚖️ 三、沒有保存登記的建物會怎樣？
沒有保存登記的房子，代表該建物尚未被地政機關承認。
雖然實際上建物可能存在多年，但在法律上它仍屬「無名狀態」。
常見情況如下：
| 狀況 | 法律地位 | 後果 |
|---|---|---|
| 合法建照、有使照，但未登記 | 可補辦保存登記 | 暫無違建問題，但不可交易或抵押 |
| 無建照、無使照 | 違章建築 | 可能被裁罰或限期拆除 |
| 原農舍、倉庫自行改建 | 違章使用 | 須依《建築法》申報改善 |
| 老屋年代久遠無資料 | 需調查舊制資料 | 可向地政機關申請補登 |
🏗️ 四、沒有保存登記與違建的差異
| 比較項目 | 沒有保存登記 | 違章建築（違建） |
|---|---|---|
| 是否有建照 | 可能有，也可能沒有 | 通常沒有 |
| 是否可補登 | 有機會補登 | 通常不行，須拆除或合法化 |
| 是否違法 | 不一定 | 違反《建築法》或《都市計畫法》 |
| 是否可交易 | 否 | 否（除非土地買賣不含建物） |
| 是否可設定抵押 | 否 | 否 |
| 是否可保險 | 通常不行 | 不行 |
💡 關鍵差異：
「沒有保存登記」是程序未完成；
「違建」是行為違法。
兩者雖常被混淆，但法律意義完全不同。
📊 五、常見四大情境實務分析
1️⃣ 自建透天未辦保存登記
許多自地自建屋主在完工後因時間或費用問題，遲遲未辦登記。
→ 只要建照、使照齊全，仍可補辦保存登記，屬「合法但未登記」。
2️⃣ 鐵皮屋或倉庫加蓋
未經核准、未繪入原使用執照的加建部分屬「違章建築」。
→ 雖有主體登記，但增建部分違法。
3️⃣ 舊屋改建未更新登記
早期建物未保存登記，但建於都市計畫前。
→ 可向地政事務所申請「既有建物補登」或「補測」。
4️⃣ 預售屋交屋後延遲登記
開發商交屋後因手續延誤，買方遲遲無法辦登記。
→ 屬行政延誤，非違建，可由建照及使照補辦。
📂 六、建築物保存登記流程與文件
**一、申請單位：**地政事務所
二、應備文件：
| 文件名稱 | 說明 |
|---|---|
| 建築執照及使照影本 | 確認建築合法性 |
| 測量成果圖 | 明確建物位置與面積 |
| 身分證明文件 | 所有權人資料 |
| 建物完工證明 | 建築師簽證或竣工報告 |
| 土地登記謄本 | 確認土地所有權 |
三、流程步驟：
準備文件 →
向地政事務所提出申請 →
審查與現勘 →
登錄建物資料 →
核發建物登記謄本（即所有權證明）
💡 七、買到「沒有保存登記」的房屋有什麼風險？
無法辦理過戶或貸款：銀行視為「不具不動產資格」，無法設定抵押。
交易不受法律保障：契約僅屬民間約定，風險極高。
可能涉及違建：若查無建照，使照，仍可能被認定違法。
無法報稅或繼承：地政資料不存在，繼承登記困難。
影響房價：市場價值通常低於同區合法建物 10%~30%。
🏛️ 八、如何補辦保存登記？
若確認建物合法但未登記，可依下列步驟補辦：
確認建照、使照是否存在
申請測量及竣工圖核發
備齊文件向地政事務所申請保存登記
若為舊屋，可申請既有建物補登程序
完成登記後取得「建物登記謄本」
📎 建議找專業測量師或代書協助，以確保流程合法與資料正確。
🧭 九、專業觀點與建議（李工程師觀點）
以筆者多年房產與建築實務經驗觀察，「沒有保存登記」並非罕見現象，尤其在農地上興建鐵皮屋或舊社區加蓋部分特別常見。
在實務上，我建議：
先查地籍謄本與建照資料
→ 判斷主體是否合法、有無使用執照。若為合法未登記建物
→ 儘速補登，避免未來稅務或繼承糾紛。若為違建部分
→ 可評估申報既有違建、申請改善或自行拆除。購屋時應要求屋主提供保存登記謄本
→ 這是檢視房屋合法性最直接的方式。避免「只買地不登建」交易
→ 該模式常伴隨法律風險，銀行亦拒貸。
🏁 十、結論：合法與否，關鍵在於「程序」
「沒有保存登記」不一定是違建，但「違建」一定無法保存登記。
保存登記是建築物合法化的最後步驟，沒有它，房子在法律上就不具正式身分。
對買家而言，這代表交易風險與價值不確定性；
對屋主而言，則可能影響貸款、繼承與稅務。
因此，建議屋主與買家：
先查清建照與登記資料，
若合法未登記，儘速補辦；
若為違建，應評估合法化或重建。
房子要有價，法律程序要完整。
別讓一紙登記，成為夢想家的最大漏洞。
