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無保存登記可以買嗎？一文搞懂「建物保存登記」風險與買賣真相！

作者：管理員於 2025-10-19

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許多人在購屋時看到「無保存登記」的物件，常以為只是文件不齊或可後補，其實背後潛藏巨大法律風險。沒有保存登記代表該建物在法律上不存在，即使屋子真實存在，也無法登記為你的名下，更不能辦房貸或設定抵押。本文將深入解析什麼是建物保存登記、無保存登記的法律意涵、能否買賣、常見糾紛與補救方式，並提供實務建議與安全檢查清單，讓你避免「買到沒有法律身分的房子」。

無保存登記可以買嗎？一文搞懂「建物保存登記」風險與買賣真相！

📑 目錄（Table of Contents）

引言：為何「無保存登記」是購屋地雷？
什麼是建物保存登記？
無保存登記的定義與法律意涵
無保存登記可以買嗎？三大風險全面解析
買賣流程與實務糾紛分析
法律條文與主管機關說明
無保存登記房屋的補救與合法化方式
與其他特殊建物比較（如違建、鐵皮屋、農舍）
檢查與購屋安全清單
觀點與建議
結論

🏁 一、引言：為何「無保存登記」是購屋地雷？

購屋過程中，許多買方會遇到價格看似便宜、屋況也不錯的物件，但房屋資訊欄卻標註「無保存登記」。
這句話的意思不是「登記遺失」，而是——

該建物從未在地政機關完成合法建物登記，因此在法律上「不存在」。

換句話說，雖然肉眼可見、可使用，但它並不是法律上的「不動產」，買下去等於只買到一個「結構物」，沒有所有權保障。

因此，在房地產交易裡，「無保存登記」是極需謹慎的紅色警示。

🏗️ 二、什麼是建物保存登記？

建物保存登記是房屋「第一次」登記的程序，意義在於讓建物有正式的法律身分證。

依《土地登記規則》第97條：

「建物所有人，應檢附使用執照及建築師完工證明，向地政機關申請建物第一次登記（即保存登記）。」

完成保存登記後，才能取得建物權狀，此時房屋才具備：

所有權保障
可辦理買賣、贈與、繼承
可申請貸款與設定抵押

登記階段	意義	文件	主管機關
建照核發	合法興建依據	建築執照	建管處
使用執照	確認完工可使用	使用執照	建管處
建物保存登記	登記為不動產	權狀	地政事務所

⚠️ 三、無保存登記的定義與法律意涵

「無保存登記」代表該房屋從未經過合法程序完成登記。
其原因可能包括：

屬於違章建築（未申請建照或超出建照範圍）。
屬於臨時建物（鐵皮屋、組合屋）。
建物年久失修、資料遺漏或土地變更。
建商或地主未依法辦理登記。

法律意涵如下：

該建物不具不動產資格。
不能取得建物權狀。
不得設定抵押貸款。
不具法律保障，隨時可能被拆除。

因此，若你購買「無保存登記」的房屋，法律上僅取得土地上物的占有權，而非所有權。

🧨 四、無保存登記可以買嗎？三大風險全面解析

風險類別	內容	影響
1️⃣ 法律風險	沒有建物權狀，無法登記在名下	可能被認定為非法交易
2️⃣ 財務風險	無法申請房貸、抵押貸款	僅能全額現金購買
3️⃣ 拆除風險	違建或無建照建物可被拆除	資產隨時歸零

💬 結論：無保存登記可以買，但風險極高。
法律不禁止買賣結構物，但「買到不等於擁有」。
購買後，政府不承認該建物的法律存在，你無法辦產權登記、貸款或轉售。

📉 五、買賣流程與實務糾紛分析

實務上，無保存登記房屋的交易多以「私契」形式進行，買方簽約購買，但無法在地政機關辦過戶。

常見糾紛：

賣方再轉售他人，買方因無登記而無權追訴。
土地主人要求拆除或收回土地。
買方付款後發現無法辦權狀過戶。

🧩 案例說明：
某買方購得一處「無保存登記」的鐵皮屋，簽約後才發現土地屬他人所有。雖屋主提供收據，但地政事務所拒登記。最終買方僅能提民事訴訟請求返還價金。

📜 六、法律條文與主管機關說明

《建築法》第25條：建築物未經核准或未領建照者，屬違章建築。
《土地法》第65條：不動產所有權以登記為準。
《地政登記規則》第97條：建物第一次登記需檢附使用執照。

主管機關包括：

地政事務所：建物登記與謄本查詢
建管處：核發建照、使用執照
縣市政府：違建裁罰與拆除執行

🔧 七、無保存登記房屋的補救與合法化方式

補救途徑	適用情況	辦理機關
1️⃣ 申請補辦保存登記	有建照與使用執照但未登記	地政事務所
2️⃣ 申請臨時建築許可	位於可容許區域	建管單位
3️⃣ 危老重建 / 都更	舊屋可納入政策改建	都更中心
4️⃣ 拆除重建合法建物	違建難補救	建管單位

💡 若該房屋符合舊有合法使用但資料遺失，可透過「既存合法建物證明」申請保存登記。

🧱 八、與其他特殊建物比較（違建、鐵皮屋、農舍）

類型	是否有保存登記	可否貸款	是否具法律保障
合法建物	✅ 有	✅ 可	✅ 有
無保存登記房屋	❌ 無	❌ 否	⚠️ 無保障
違章建築	❌ 無	❌ 否	❌ 隨時拆除
鐵皮屋	❌ 多數無	❌ 否	⚠️ 限期限使用
合法農舍	✅ 有	✅ 可	✅ 有

📋 九、檢查與購屋安全清單

購買前請務必檢查以下項目：

✅ 地政謄本：確認是否有建物登記。
✅ 建照與使用執照：是否為合法興建。
✅ 土地使用分區：是否可蓋住宅或工業用途。
✅ 建物標示部：確認是否有「建號」。
✅ 實地查驗：核對建照、座落位置、面積。

💬 十、觀點與建議

無保存登記＝無法律身份證
即使屋子存在，法律不承認其為不動產，買下去等於買「違建」。
低價背後藏高風險
無保存登記的價格雖低，但未來難以轉售、無法貸款，也容易被拆。
投資者應聚焦土地價值
若想入手此類物件，應以土地為主要標的，建物僅視為臨時附屬物。
購屋者要看「建號」不看「屋況」
真正有保障的是建號與權狀，不是油漆多新或外觀多漂亮。
可考慮合法化或重建途徑
若位於工業區或特定區域，可循合法補登或危老都更方式取得合法性。

✅ 十一、結論

「無保存登記可以買嗎？」
答案是：可以買，但風險極高，法律上等於買一個「不存在的房子」。

若該建物未取得建照或使用執照，便無法登記權狀，也不能申請貸款、抵押、繼承或過戶。
購買此類物件，僅取得「佔有權」而非「所有權」，一旦拆除或土地被收回，損失難以追討。

因此：

若為自住：務必確認建照、使用執照與地政登記資料。
若為投資：應評估土地潛力、合法化可能與政策風險。
若為出租使用：應明訂契約、避免爭議。

🔍 結語：
無保存登記的房屋，表面便宜、實際昂貴。
在房地產市場中，合法性才是最有價值的保障。
買房前查謄本、查建號、查使用執照，才是真正聰明的購屋方式。

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