2025年七月，台灣房市出現令人矛盾的雙重訊號：一方面，交屋潮帶動部分城市成交量回升，六都合計建物買賣移轉棟數達 1.9 萬棟，比六月增加 4%；另一方面，與去年同期相比卻下滑 29%，並且空屋潮在部分區域持續擴張，顯示市場結構仍存在隱憂。本文將以數據為基礎，逐步解析六都的成交表現、交屋潮與空屋潮的影響機制、政策與金融環境的互動、國際市場比較，以及未來 6 至 12 個月台灣房市可能的走勢，為投資人與自住客提供專業決策參考。

2025七月台灣房市全方位剖析：交屋潮短期火花，空屋潮長期陰影，六都趨勢與未來走勢深度解讀

目錄

1. 引言：數據表面回溫，結構仍偏疲弱

2. 七月台灣房市整體概況

3. 六都成交數據總覽

4. 六都分析

5. 六都個別市場深度剖析

6. 歷史同期對比（2023–2025）

7. 交屋潮的短期支撐與後遺症

8. 空屋潮的結構性挑戰

9. 政策與金融環境變化

10. 國際視角：亞洲主要城市比較

11. 房市週期定位與下半年走勢推演

12. 投資人與自住客策略建議

13. 專業觀點與趨勢評論

14. 結論：盤整期的關鍵決策

引言｜數據表面回溫，結構仍偏疲弱

2025年七月的台灣房市，同時呈現出熟悉與陌生的雙重面貌。熟悉的是，交屋潮依舊如往年般，在短期內推升六都成交量，使市場表現出一絲回溫的氣息；然而陌生的是，即便數據上出現月增，市場信心卻並未同步復甦，反而引發更多疑慮：這波成交能否持續，抑或只是曇花一現的短期火花？

細究背後原因，在七月房市中，交屋潮雖然創造交易熱度，但結構性問題並未消失。空屋潮持續擴散，高空屋率區域的價格支撐力薄弱，加上利率政策仍維持緊縮、國際經濟環境不穩，使市場活水有限。這種「表面熱、內裡冷」的落差，意味著台灣房市正面臨一場結構轉型與信心重建的考驗。未來數月，交屋潮能否轉化為穩定的需求動能，將成為下半年房價走勢的關鍵觀察指標。

七月台灣房市整體概況

根據六都地政機關最新公布的數據，2025年7月台灣房市的建物買賣移轉棟數合計達到約19,000棟。雖然較2024年7月同期減少了近29%，呈現明顯年減態勢，但相比2025年6月則有4%的月增幅，顯示市場仍存在短期活絡的動能。這種年減與月增交織的現象，反映出台灣房市正處於盤整調整的關鍵階段。

本月的成交量回升，主要受益於「交屋潮」效應。尤其桃園與台中地區，因多個大型預售案集中交付，帶動成交棟數出現顯著增長。交屋潮短期內不僅增加了實際交易量，也在一定程度上緩解了市場觀望氣氛，提供了成交回溫的支撐。

不過，與成交量回升同時存在的，是持續擴大的「空屋潮」隱憂。高雄新增空置住宅數量高達1.1萬間，成為空屋增幅最大的城市；而桃園中壢區更以約1.8萬間空屋居全台之冠。空屋率過高帶來的供過於求壓力，對房價形成長期的下行風險，尤其是在部分重劃區與新興住宅區，這種現象尤為明顯。

此外，北部與南部市場的表現呈現明顯溫差。北部市場因自住剛性需求支撐，且投資性買盤逐漸退場，成交結構正向剛需化轉型，價格相對穩定。相對地，南部市場不僅受空屋過剩的壓力，還受到氣候因素影響，例如七月南部頻繁降雨，限制了買方看屋行為，導致成交量下滑。

整體來看，2025年7月的台灣房市雖有交屋潮帶動的短期亮點，但結構性問題仍待解決。未來房市是否能從交屋潮短暫激活中延續活力，還需關注空屋潮消化速度、金融政策動態以及經濟環境變化。這些因素將成為下半年房市價格走勢與交易活絡度的關鍵決定因素。

六都成交數據總覽

台北市作為全台最高總價區域，受到利率影響和資金面收緊，成交量較去年同期大幅下滑30%，但因剛性自住需求穩定，月增2%顯示小宅及中低總價產品仍具一定活絡度。買方多以自住為主，投資型需求明顯減少。

新北市成交量年減26%，但月增6%，反映外圍區域的剛需支撐依然強勁，尤其淡水、三重等區域吸引首購族群。不過，因投資買盤減少，部分重劃區去化速度放緩，市場呈現由投資導向轉向剛性需求主導的趨勢。

桃園市則因集中交屋潮帶動，月增幅度達14%，成交量年減17%相對緩和。空屋率偏高成為市場隱憂，尤其是中壢和青埔重劃區新建案供給過剩，未來價格波動風險不容忽視。

台中市表現出短期交屋效應顯著，成交量月增17%，但年減幅度高達39%，顯示長期需求基礎仍偏疲弱。七期、北屯等熱門區域交屋集中，帶來短暫熱度，後續成交續航力有待觀察。

台南市因七月多次氣候干擾，加上市場需求遞延，成交量不僅年減27%，更出現20%的月減，市場交易較為低迷。隨著氣候趨穩，需求有望在下半年逐步釋放。

高雄市的成交量持平，但年減35%，反映出空屋潮帶來的壓力最大。新增空屋超過1萬間，尤其在楠梓和左營等重劃區，投資性買盤幾乎退出，市場價格承壓明顯。

綜合來看，六都房市在交屋潮推動下呈現短期活絡，但長期結構性問題如空屋率過高、資金面收緊、買氣不足等，仍是制約市場回暖的關鍵因素。未來幾個月，房市將持續在短期波動與結構調整間尋找平衡點。

六都分析

台北市

受高房價門檻與利率走高影響，台北市的房市成交明顯轉向剛性需求市場。過去活躍的投資型買盤逐步退出，成交重心集中於交通便利、生活機能完善的小宅及二手屋市場。這類產品因總價較低且流動性佳，成為自住買方的首選，但整體成交量仍受到高價門檻抑制，市場觀望氣氛濃厚。

新北市

新北市雖有外圍區域剛性需求支撐，尤其淡水、三重等地的首購族活躍，然而板橋、新莊等核心重劃區的新案銷售速度已有明顯放緩跡象。投資買盤大幅縮減，購屋需求逐步由投資導向自住需求轉型，未來成交量是否能維持穩定，將取決於剛性買方的購買力與市場供給節奏。

桃園市

桃園的成交量受近期交屋潮帶動，短期內呈現明顯回升。然而，中壢與青埔等重劃區空屋率持續攀升，形成房價修正的隱憂。空置過多加上供給仍在增加，將使價格面臨壓力。若無有效消化空屋，桃園市場的價格走勢將持續承壓，買方信心難以快速恢復。

台中市

台中市七月的成交量月增幅度最高，主要源自多個大型預售案集中交付，形成短期的交屋潮效應。儘管短期成交亮眼，但長期需求仍顯疲弱，續航力不足。若後續無新的剛需或投資需求支撐，成交量可能迅速回落，價格波動風險增加。

台南市

七月台南市場受連續高溫與降雨影響，實際看屋行為受限，導致需求延後至第三季釋放。短期成交量呈現下降，但隨著天氣改善與購屋季節進入，需求有望逐步回暖。市場仍需觀察氣候與經濟因素對買氣的長期影響。

高雄市

高雄新增空屋數位居全台之首，尤其北高雄與楠梓等新興重劃區空置率快速上升。空屋潮壓力沉重，投資性需求幾乎退出市場，成交量持續萎縮，房價面臨調整壓力。未來若無有效的去化機制與需求回流，高雄房市的調整幅度可能加大。

六都個別市場深度剖析

台北市：高價門檻下的剛需小宅熱

在台北市，高房價門檻持續壓抑整體市場表現，自住需求主要集中於捷運沿線的20至30坪小宅產品。這類中小坪數住宅因總價相對可負擔，成為剛性買方的首選。隨著投資客大量撤出，市場議價空間逐步擴大，買方在議價談判中取得較大優勢。儘管如此，外圍區域如文山區、北投區因地段優勢仍具一定成交支撐，成為自住客與換屋族群活躍的區域。

新北市：剛需與投資盤的消長

新北市的市場動態呈現剛需買盤與投資型買盤的消長現象。外圍區域如淡水、三峽持續吸引首購族進場，需求穩定。但在板橋、新店等中高總價區域，成交量明顯下滑，反映出投資買盤退場的影響。重劃區的新建案去化速度放緩，尤其在部分區域出現供過於求現象，買方觀望情緒增加，導致成交冷卻。

桃園市：交屋潮之下的空屋隱憂

桃園市在七月經歷集中交屋潮，主力來自A7重劃區、青埔及中壢新興社區，推升成交量明顯回升。然而，桃園空屋率居全台第二高，尤其是中壢及青埔區空置現象嚴重。儘管交通建設持續利多，對區域價格起到一定支撐，但空屋壓力導致價格彈性不足，未來仍面臨調整風險。

台中市：短期火花，長期疲態

台中市七期及北屯區近期新案集中交屋，帶來短暫的成交量激增，月增幅度居六都之冠。然而，年減幅度高達39%，顯示整體市場需求基礎仍然偏弱。中長期來看，缺乏持續的剛性與投資需求支持，成交續航力有限，市場仍需等待新的成長動能釋放。

台南市：氣候干擾下的延遲需求

台南市七月因連續高溫與降雨，安南區及新市區成交量出現明顯下滑。雖然剛性自住需求依舊存在，但受天候因素影響，買方看屋及交易活動被迫延後。隨著氣候轉好，第三季預期將迎來需求回溫，市場或可逐步恢復活絡。

高雄市：空屋潮核心區

高雄市新空屋數突破1.1萬間，成為全台空屋潮的核心區域。尤其北高雄與楠梓等重劃區空置率迅速上升，供過於求的情況明顯。投資性買盤幾乎完全退出，導致成交量萎縮、價格調整壓力加劇。未來若無有效去化機制及剛性需求回流，市場調整幅度恐持續擴大。

歷史同期對比（2023–2025）

回顧過去三年台灣房市的建物買賣移轉棟數變化，呈現出明顯的結構性調整趨勢。2023年，市場成交量約達26,000棟，為近年來的景氣高點。當時因低利環境與寬鬆政策支撐，買氣旺盛，房價呈現快速上漲，市場熱度居高不下。

然而，隨著2024年政府政策逐步收緊，包括央行多次調整貸款成數及信貸限制，成交量明顯回落至約23,000棟。政策壓抑下，部分投資性買盤退出，市場由投資導向逐漸轉向剛性需求，整體成交動能減弱。房市開始進入整理期，買方觀望情緒加重，價格漲幅趨緩。

進入2025年，受多重因素影響，市場成交量進一步縮減至約19,000棟，較2023年高點下滑近27%。這反映出台灣房市需求與買方信心同步走弱的現象。高利率環境、空屋率持續攀升及國際經濟不確定性，共同壓制了市場活力。價格調整壓力加大，短期內市場仍呈現結構性盤整態勢。

整體來看，2023年至2025年的成交量逐年下降，凸顯台灣房市正從過熱走向理性盤整。未來房市的復甦關鍵，將取決於政策調整、經濟基本面以及買方信心的重建。對於投資者與自住買方而言，如何在這波結構調整中把握機會，成為市場關注的焦點。

交屋潮的短期支撐與後遺症

交屋潮通常為房市帶來短期成交量的明顯回溫，成為市場活絡的重要推手。2025年七月，桃園青埔等重劃區因多個大型預售案集中交付，成交量呈現顯著增長，有效減緩了市場的悲觀情緒，並在短期內提升了買賣雙方的信心。這種由交屋潮帶來的活絡現象，在資金面趨緊和利率環境偏高的情況下，對於維持房市交易熱度有著不可忽視的作用。

然而，交屋潮帶來的短期支撐往往伴隨後遺症。當大量新屋交付完成後，市場通常會出現一段成交量的真空期。此期間，因新案交付結束，買方進場動能明顯減弱，房市活絡度隨之下降。尤其在供給充足或空屋率偏高的區域，這種成交斷層更為明顯，可能引發價格修正壓力。

以桃園青埔為例，第三季後可能面臨交屋潮結束後的成交急凍現象。由於該區空屋率持續居高不下，加上市場投資需求大幅縮減，剛性需求尚未能完全吸納供給過剩，短期內買賣雙方將更加謹慎，成交量可能明顯萎縮。若無新的剛性需求或利率政策放寬的刺激，成交斷層期或將延長。

綜合而言，交屋潮雖能為房市帶來短暫的成交量提升和心理支撐，但若無後續的持續需求接續，市場仍面臨成交冷卻及價格波動的風險。買賣雙方應謹慎評估交屋潮結束後的市場走勢，合理調整交易策略，以因應可能的成交真空期與價格調整。

空屋潮的結構性挑戰

台灣房市近年來空屋率持續攀升，形成一項結構性挑戰。空屋潮的成因主要來自三大因素：供給集中過度、人口結構變化導致人口外移，以及投資性買盤逐步退場。

首先，供給集中在少數重劃區及新興社區，導致區域內住宅過剩。例如桃園中壢、青埔以及高雄楠梓等地，新建案量大但需求消化速度放緩，形成大量空置住宅。供給結構性過多，使得市場供需失衡。

其次，人口外移現象加劇部分地區空屋問題。隨著台灣整體人口趨於老化且部分年輕人流向台北都會圈及科技園區，部分中南部及偏遠區域面臨人口減少的壓力，導致當地住宅需求萎縮，空屋率自然攀升。

第三，過去因低利率環境催生的投資性買盤，在政策收緊與市場信心下降後大幅退場，進一步增加了空屋數量。許多房產成為閒置資產，減少市場流動性。

空屋潮的影響不容忽視。首先，租金成長動能受壓，租賃市場租金漲幅趨緩甚至下降，影響投資報酬率，打擊房東意願。其次，空屋過多引發價格修正風險，房價可能出現區域性下跌，尤其在供給過剩的重劃區，價格壓力更為明顯。

值得注意的是，空屋潮的影響具有明顯的區域差異。北部都會區因人口集中與就業機會較多，空屋問題相對輕微，租金及價格支撐較強；但中南部及部分偏遠區域空屋率偏高，市場活絡度明顯不足，面臨更大調整壓力。

整體而言，空屋潮是台灣房市面臨的重要結構性問題，亟需透過政策調控、產業帶動與人口策略等多管齊下，才能有效緩解供需失衡，穩定房市發展。

政策與金融環境變化

近期台灣房市在政策與金融環境上的調整，對市場走勢產生深遠影響。首先，房貸成數限制依然嚴格，央行及相關主管機關持續維持貸款成數上限，特別針對第二戶及以上的購屋者加強審核，以抑制投機炒作行為。此舉雖有助於降低市場過熱風險，但同時也對部分自住買方的購屋能力形成一定阻礙，影響買氣回升速度。

其次，利率走勢偏高成為抑制需求的重要因素。受全球貨幣政策緊縮及通膨壓力影響，銀行房貸利率持續攀升，增加了貸款負擔成本。高利率環境使得購屋者在貸款規劃上更為謹慎，延緩購屋時機，間接壓抑房市交易量，尤其對於中低收入及首購族群影響較大。

此外，政府對於空屋稅與囤房稅政策的調整也備受關注。為促進房屋有效利用，遏止囤房炒作，稅制逐步完善，並加強執行力。調高空屋持有稅負，有助於降低空置率，促進房屋流通，對市場供給結構帶來正面影響。然而，政策效果的展現仍需時間觀察，短期內對市場供需的調節作用有限。

綜合來看，房貸成數限制與高利率環境共同構成目前台灣房市的重要風險因素，對需求端形成壓力。政府推動的稅制調整雖具調控意圖，但面對市場結構性問題，需配合其他政策工具與產業發展策略，才能達到穩定市場、促進健康發展的目標。

未來若能適時調整金融政策、降低貸款門檻，並完善空屋稅政策的落實，有望逐步激活市場需求，推動房市走出目前的低迷盤整階段。

國際視角：亞洲主要城市比較

在全球房地產市場中，亞洲主要城市的發展動態對台灣房市提供了重要的參考價值。透過比較新加坡、首爾、東京與台灣的市場狀況，可以更清晰理解區域特性與政策效果。

新加坡：政策穩定，外資需求強勁

新加坡房市長期受惠於政府嚴格且穩定的調控政策，包含土地供給管理、房貸限制及稅務措施。政策的透明與穩定性有效抑制投機炒作，維持市場健康。加上作為國際金融中心，新加坡吸引大量外資房產投資，尤其高端住宅與商用不動產需求穩定，形成強勁支撐。這種政策與資金雙重保障，使新加坡房市保持相對穩定成長態勢。

首爾：房價修正，但自住需求穩固

韓國首爾近年來因政策調控與信貸收緊，房價出現顯著修正。政府強力打擊炒房，實施嚴格的貸款限制與稅收政策，導致投資性需求大幅萎縮。然而，首爾的自住需求依然穩固，城市人口密集且經濟基礎穩健，促使房價在修正後趨於平穩。首爾市場呈現出從投資導向轉向自住導向的明顯轉變，這對台灣有警示意義。

東京：低利環境支撐長期溫和成長

日本東京房市因長期處於低利率環境，貸款負擔輕，有利於促進購屋需求。雖然人口老化及出生率下降帶來一定壓力，但東京作為國際大都市，經濟活力強勁，且持續推動都市再開發與基礎建設，為房市注入長期溫和成長動能。相較於台灣，東京房市的穩健性體現了利率政策與城市發展策略的正面作用。

台灣：空屋率偏高，市場波動受政策影響大

與上述城市相比，台灣房市面臨較為嚴峻的空屋率問題，尤其在桃園、中南部重劃區更為明顯。市場結構性供過於求與人口流動趨勢，使得房市波動加劇。此外，台灣房市高度依賴政策與金融環境的調控，房貸成數限制、利率走勢及稅制變化對買賣動能影響顯著，造成市場震盪較大。台灣房市須借鑑國際經驗，完善政策連貫性與長期規劃，提升市場穩定性。

房市週期定位與下半年走勢推演

現況：盤整期初段

截至2025年中，台灣房市明顯處於一波盤整周期的初段。整體成交量雖受交屋潮推動呈現短暫回溫，但基底需求不足、政策限制及高利率環境，使得市場動能無法全面釋放。成交數據顯示出年減趨勢持續，市場信心尚未穩固，反映出房市正處於結構調整階段。

短期：交屋潮支撐第三季成交

第三季的交屋潮是短期內主要的成交支撐因素。集中交付的新建案，特別是桃園青埔、台中七期等重劃區，推升了7月及8月的交易量，暫時緩解市場悲觀氛圍。這段期間，房市呈現月增態勢，但這種回溫多屬短暫性，交屋潮結束後，市場有可能面臨成交量真空期。

中期：需求不足成為成交壓抑主因

隨著交屋潮告一段落，需求不足將成為市場的核心挑戰。高利率、房貸成數限制仍舊抑制購屋意願，特別是中低收入與首購族群購買力有限。加上空屋率偏高，供給過剩的壓力使得價格修正風險增加，進一步減弱買方信心。成交量在中期可能持續低迷，市場呈現明顯的觀望與調整氛圍。

長期：利率與經濟基本面主導走向

長期來看，房市的復甦與穩定關鍵在於利率政策及經濟基本面的改善。若全球及國內經濟成長回穩，央行適度放寬貨幣政策，降低貸款成本，將有助於激活購屋需求。此外，政府若能進一步完善稅制與空屋管理政策，並推動產業與人口政策協同發展，有望改善供需結構，為房市注入持久活力。

反之，若利率維持高檔、經濟成長停滯，房市將延續低迷態勢，價格調整壓力加大，市場結構性問題難以快速解決。投資人與自住買方需密切關注政策變化與宏觀經濟指標，審慎評估市場風險與機會。

綜合判斷，2025年下半年台灣房市仍將維持盤整格局，交屋潮帶來短期支撐，中長期仍需依賴政策與經濟環境的轉變。對於買賣雙方而言，理性判斷市場走向，謹慎布局，將是有效應對當前挑戰的關鍵策略。

投資人與自住客策略建議

投資人策略：避開高空屋率區域，等待市場修正

面對目前台灣房市結構性供過於求與高空屋率的挑戰，投資人應謹慎選擇標的。建議避開空屋率居高不下的重劃區與新興社區，如桃園中壢、青埔以及高雄楠梓等地。這些區域因供給過剩，短期內價格與租金均承受較大下行壓力，投資回報率受損風險明顯。

投資人宜耐心等待市場修正階段，謹慎觀察政策走向及供需變化，選擇具備穩健基本面、人口持續流入及交通便利的成熟區域。長線看好具產業支持及都市更新潛力的區域，避開短期波動劇烈地帶，方能有效控管風險並尋求穩健回報。

自住客策略：議價入手，優先交通便利小宅

對自住買方而言，當前市場提供了較多議價空間，尤其在價格修正壓力明顯的區域。建議積極利用市場調整期，理性議價入手，降低購屋成本。選擇交通便利的捷運沿線或生活機能完善的地段，既滿足居住品質，也具備保值抗跌能力。

此外，鑑於高房價門檻及利率偏高的環境，挑選20至30坪左右的中小坪數產品，符合自住剛需且負擔相對輕鬆，有利於未來財務規劃。自住客應注重長遠居住舒適度與生活便利性，避免盲目追求增值而加重負擔。

總結來說，投資人與自住客在當前房市中扮演不同角色，各自應根據市場現況調整策略。投資人宜保守謹慎，聚焦基本面穩健標的；自住客則可把握議價時機，鎖定交通便利、符合需求的優質物件，以達成穩健入市的目標。

專業觀點與趨勢評論

2025年七月的台灣房市展現出典型的「數據表面回溫，結構性問題卻在持續惡化」的特徵。交屋潮帶來的成交量短暫攀升，如同煙火般璀璨卻易逝，未能真正反映市場需求的根本改善。反觀空屋潮，作為市場深層的結構性挑戰，正逐步侵蝕房市的健康基礎。

交屋潮雖暫時緩解了成交量下滑的壓力，但背後的真空期與需求不足風險不可忽視。許多重劃區的空置率高企，顯示供給過剩與人口流動不均已成為長期問題，投資性買盤的退場進一步加劇了這一趨勢。

此外，政策與金融環境的嚴格限制，包括房貸成數控制與利率上升，讓購屋意願維持在低檔。這種情況下，市場供需兩端同時受壓，成交量回升難以持續，房價調整壓力亦逐漸顯現。

從趨勢角度看，台灣房市正處於結構調整的關鍵期。未來能否突破瓶頸，依賴於政策的持續調整與經濟基本面的復甦。政府若能有效控制空屋率，推動人口及產業均衡發展，加上金融環境適度鬆綁，將有助於穩定市場信心，促使房市走向健康成長。

總結而言，投資者與自住者應對市場保持理性認識，警惕短期數據的虛假繁榮，關注結構性問題與長期趨勢，制定合理的買賣策略。唯有透過深入分析與審慎判斷，才能在變動的房市中把握機遇、避開風險。

結論

2025年七月的台灣房市，展現出短期火花與長期結構陰影交織的複雜局面。交屋潮帶來的成交量短暫回升，為市場注入一絲活力，但空屋率高企與需求疲弱的現實依然嚴峻，顯示房市尚處於結構性調整階段。

展望下半年，房市能否成功逆轉，將取決於多重因素的綜合作用。首先，利率政策的走向關鍵，若能適度鬆綁房貸限制、降低貸款成本，將有助於激發購屋需求。其次，經濟成長動能若能持續回穩，提升民眾購買力與信心，亦是市場回溫的重要基石。最後，人口結構與移動趨勢，包括都市化進程與產業分布調整，將直接影響房市的長期供需平衡。

總體而言，台灣房市正面臨調整與機遇並存的關鍵時刻。投資者與自住買方應密切關注政策動態與經濟環境變化，理性評估風險與潛力，制定長遠且靈活的策略。唯有從結構性問題著手，配合適時的政策支持，才能推動市場走向穩健與可持續發展。

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