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桃科自辦工業區位於桃園區核心地段，鄰近桃園市區與主要交通樞紐，是北台灣科技產業與商貿服務雙軸發展的戰略重地。結合自辦彈性、完善基礎設施與政府政策支持，吸引眾多創新企業與科技廠商進駐，已成為新興企業發展、資本投資與高科技轉型的理想平台。

桃科自辦工業區：科技與商貿並進的黃金熱區

目錄

1. 引言

2. 歷史沿革

3. 地理環境與交通優勢

4. 產業結構與企業概況

5. 基礎設施與公共服務

6. 發展優勢與機遇

7. 可用土地與廠房現況（附表格）

8. 工業區管理規範與投資須知

9. 適合進駐的產業類型

10. 代表廠商與產業聚落分析

11. 投資回報率預估（附模型分析）

12. 投資觀點與未來發展建議

13. 結論

1.引言

隨著科技產業快速轉型與智慧城市概念全面推動，桃園逐漸成為北台灣的重要產業樞紐。位於桃園市區近郊的「桃科自辦工業區」，因擁有完善交通網絡與市區接軌優勢，正積極發展以科技製造與商貿物流並重的產業聚落。該區結合科技創新與服務導向的雙軸策略，吸引眾多中小企業與新創團隊進駐，不僅帶動區域經濟活絡，也為企業提供靈活、高效且具未來性的營運平台，成為布局智慧製造與數位經濟的關鍵據點。

2.歷史沿革

桃科自辦工業區的前身為桃園郊區的舊農業用地，隨著產業結構轉型與都市擴張壓力增加，地方開發商與政府攜手推動土地活化。自2016年起，桃科工業區透過自辦開發模式啟動整體規劃，不僅加快開發進度，也提供企業更多空間彈性與產業整合機會。在政府政策支持與產業升級趨勢驅動下，該區吸引許多以ICT科技、AI應用、電商物流為核心的現代化產業進駐。歷經數年建設與招商，桃科自辦工業區如今已初具產業聚落規模，成為桃園市科技與商貿兼容的示範型工業區，展現自辦工業區高效率、低門檻、靈活應變的新型態發展模式。

3.地理環境與交通優勢

桃科自辦工業區位於桃園市桃園區核心區帶，坐落於南崁生活圈與虎頭山科技走廊交會處，地處北台灣交通樞紐，具備無可取代的區位優勢。區內距離桃園國際機場僅約15分鐘車程，對於有出口導向需求的高科技與電商企業而言，是發展國際物流與跨境配送的絕佳據點。

此外，工業區鄰近國道一號南崁交流道，串接北北桃中產業廊道；台31線（南崁快道）與台66快速道路可迅速聯絡桃園中壢、八德、林口等工業與生活重鎮，進一步拓展區域物流覆蓋網絡。至於高鐵桃園站，車程僅需20分鐘，無論是人員通勤、商務洽談或快遞配送皆快速便捷，讓企業在營運管理與客戶服務上更具即時性與效率。

桃科自辦工業區交通網絡四通八達，不僅串聯北台灣主要城市，也直通國際門戶，成為科技製造與商貿服務業進軍國際、拓展全台市場的重要橋樑。這種結合「交通優勢」與「即時物流效能」的空間條件，正是許多中小企業與新創公司選擇桃科落腳的關鍵因素之一。未來隨著機場捷運延伸、智慧交通系統建置與周邊開發升級，桃科自辦工業區的區位價值與交通優勢將更為凸顯，持續吸引高附加價值產業聚集。

4.產業結構與企業概況

桃科自辦工業區憑藉其優越的區位與政策誘因，已逐步形成以ICT產業、電子零組件製造、智慧物流與跨境電商為核心的多元產業結構。區內企業多數具備高度自動化與智慧化能力，尤其在智慧製造與供應鏈管理方面表現亮眼。

隨著全球供應鏈加速數位轉型，園區內的廠商積極導入AI管理系統、自動倉儲設備、智慧分貨機器人與大數據分析平台，不僅提升生產效率，也加強即時決策能力，建立高度敏捷的營運體系。部分企業更透過跨境電商平台進軍海外市場，結合雲端科技與智慧物流打造「生產－配送－消費」一體化鏈條，展現國際市場競爭力。

目前進駐的企業以中型以上為主，涵蓋資通訊零組件、物聯網應用、冷鏈物流、生技醫療倉儲等新興領域，整體企業體質健全，具備高度創新能力與技術研發能量。區內亦設有多座智慧化示範廠房與數位營運中心，進一步形成垂直整合與橫向聯盟的產業聚落效應。

桃科自辦工業區的產業發展不僅符合政府推動智慧製造與綠色供應鏈的政策方向，也呼應企業對於高效運營與國際市場擴張的迫切需求。隨著更多創新企業進駐與產業協同合作的加深，預期園區將進一步躍升為北台灣高科技與智慧物流的關鍵基地。

5.基礎設施與公共服務

桃科自辦工業區在規劃初期即由開發業者攜手專業工程團隊，採高標準整合設計，打造完整且現代化的產業發展基地。區內基礎建設完善，全面佈建高速光纖通訊系統，滿足智慧製造與大數據傳輸需求；另設有獨立變電所，確保穩定供電，提升生產營運韌性，降低突發性斷電風險。

此外，為因應產業用水與製程散熱需求，區內引進循環冷卻水系統與高效率節能設備，並搭配區域共用的聯合污水處理設施，確保排放符合法規，展現對環保責任的承諾。在空間設計上，導入彈性高的標準化廠房模組，可依企業需求快速客製，縮短建廠時程，加速投產。

在公共服務方面，園區設置中央物業管理中心，統籌安控、環境維護與緊急應變系統，並設有智慧車輛調度平台，有效引導大型物流車進出，提高交通動線效率，減少周邊擁塞情形。園區也導入全天候監控與出入管理，強化整體安全性。

本工業區在設施設計上積極導入綠色建築理念與ESG原則，不僅重視節能減碳與資源循環，更著眼於產業永續與社會責任實踐。透過智慧化、模組化與永續導向的基礎設施，桃科自辦工業區已成為企業落地發展的首選之地，為進駐廠商提供穩健可靠的營運支撐與高效服務環境。

6.發展優勢與機遇

桃科工業區不僅坐擁優越的地理位置與交通樞紐優勢，更因應未來產業發展趨勢，持續釋放出強勁的成長潛力與機會。隨著桃園市政府推動「智慧產業走廊計畫」，桃科工業區成為該政策重要據點之一，享有多項政策利多，包括設廠初期的租稅減免、研發補助、智慧設備升級資金支援等，降低企業初期投入風險，加速資源導入與創新應用。

此外，桃科工業區與市區生活圈緊密相連，不同於傳統郊區型工業區的封閉型態，其位置鄰近南崁、藝文特區與桃園市中心，具備完整的都市機能，對企業在引進高階技術人才方面極具吸引力。優質的生活環境、教育資源與交通便捷性，讓人才願意長期在地發展，形成穩定的人力資本基礎。

在產業面向，桃科工業區特別適合結合ICT技術、自動化製程與跨境電商服務模式，亦能發展智慧物流、精密製造與ESG導向的永續產業。透過與周邊學研機構與創新加速器合作，進一步推動技術研發與產學鏈結，為企業創造源源不絕的創新動能。

整體而言，桃科工業區正處於政策推力、區位優勢與產業轉型交匯的黃金窗口期。對企業而言，現在正是提前卡位、部署長線發展戰略的絕佳時機，善用政策資源與地段價值，可望在未來智慧產業鏈中占有一席之地，創造長期競爭優勢。

7.可用土地與廠房現況（附表格）

桃科工業區目前可供開發的土地與標準廠房數量有限，已逐漸呈現「供不應求」態勢。隨著智慧製造、科技研發與電商物流產業持續升溫，區內土地與建廠空間的價值也同步提升，吸引眾多企業競相卡位，形成產業聚集效應。

以下為目前可售土地與廠房資訊一覽：

其中，B01科技研發用地已完成相關報規手續，企業可立即動工建設，對需快速進駐、搶占先機的企業而言極具吸引力。B02電商物流倉儲用地為整地完成地塊，適合規劃自動化倉儲、冷鏈配送或跨境電商平台。B03智慧工廠用地則正進行設計階段，配合模組化與彈性建築標準，未來可依產業需求調整空間機能。

目前桃科工業區因受限於開發腹地有限，新供應量稀少，未來價格仍具上行潛力。對於有意長線經營、建立區域據點的企業來說，此時正是進場的黃金時機。透過及早部署，不僅可節省未來可能增加的土地成本，亦能掌握園區發展紅利，為企業奠定堅實基礎。

8.工業區管理規範與投資須知

桃科工業區採現代化開發標準，兼顧產業發展彈性與永續環境規劃，為投資人提供高度可預期的開發環境。根據區域都市計畫與園區開發規範，相關法規條件如下：

• 容積率：300%，提供業者高度開發彈性，適合規劃多層次產業建築，導入智慧化設備與自動化系統。

• 建蔽率：60%，保留空間規劃綠地與動線，提升廠區環境品質並符合ESG永續趨勢。

• 適用產業類型：包括科技製造、低污染加工業、數位商貿平台、冷鏈與智慧物流服務，強調高附加價值與創新導向，避免高污染、高能耗產業進駐，營造優質產業聚落。

在投資規劃面，桃科工業區同步導入環境友善標準，投資人須配合綠建築指標及碳排放管控目標，例如使用節能建材、設置太陽能或回收水處理設施。此舉不僅提升企業品牌形象，更利於未來符合國際供應鏈對ESG合規的要求。

此外，桃園市政府提供一系列投資獎勵與中小企業整合資源計畫，如研發補助、貸款利息補貼、人才媒合與法規輔導等，協助企業快速落地營運。特別是對於導入智慧製造與數位轉型的企業，享有優先審查與加速通關服務。

總體而言，桃科工業區不僅法規清晰、管理標準透明，更以政策資源與永續環境打造宜產宜業的現代工業園區。對欲拓展北台灣據點的企業而言，具備高度進駐價值與成長潛力。

9.適合進駐的產業類型

桃科自辦工業區以其完善的基礎設施與優越的地理位置，吸引了眾多創新型企業進駐。以下幾大產業類型為本區理想的進駐對象：

1. AI與自動化製造

隨著智慧製造的崛起，AI與自動化製造成為未來產業的核心。桃科工業區提供高度的開發彈性與先進的生產設施，極為適合人工智慧與自動化生產線的設置。這些企業不僅能夠利用園區內的智慧物流系統，還可依賴高速網路與大數據支持，提升生產效率並推動數位轉型。

2. 電子零組件與半導體封測

電子零組件與半導體封測是科技產業的重要基石。桃科工業區周邊配套設施完善，並與桃園機場、國道及高鐵相連，便於進出口物流。這些企業可依托便捷的交通與優良的供應鏈，發揮其在全球市場中的競爭優勢。

3. 數位內容與雲端服務

隨著雲計算與數位內容的需求增長，數位服務企業的發展潛力巨大。桃科自辦工業區具備高效的光纖通訊與穩定的電力供應，為數位內容創作與雲端服務提供了理想的發展平台。尤其是對於需要大量儲存、處理與傳輸數據的企業，該區的設施可支持其高速運行。

4. 冷鏈與智慧物流平台

隨著電商及跨境貿易的發展，冷鏈物流和智慧物流需求急劇增長。桃科工業區提供高效的物流系統，並配備先進的倉儲設施，對於需要精密溫控與即時配送的冷鏈企業來說，無疑是理想的進駐地點。物流平台可結合智慧科技，提高運營效率，減少成本並縮短交貨時間。

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這些產業不僅符合桃科工業區的基礎設施優勢，更可依托本區的政策優惠及發展機遇，創造長期競爭優勢。對於希望在台灣北部擴展業務的企業而言，進駐桃科工業區將是邁向成功的明智選擇。

10.代表廠商與產業聚落分析

桃科自辦工業區吸引了多家具有影響力的企業入駐，形成了強大的產業聚落。這些企業在推動科技創新、智慧製造和數位轉型方面發揮了重要作用，並且與當地的政策支持和基礎設施相輔相成，形成了生態共創效應。

1. 宏碁雲服：設立研發中心與資料備援中心

宏碁雲服作為全球領先的ICT解決方案提供商，已在桃科自辦工業區設立研發中心及資料備援中心。宏碁的進駐不僅提升了當地的科技實力，還促進了雲端計算、大數據分析及資訊安全領域的發展。這些研發設施將支持宏碁及其合作夥伴在北台灣及亞太區域的技術創新與商業拓展，進一步加強桃科區域在高科技領域的領先地位。

2. 某AI新創公司：打造無人倉儲示範基地

某AI新創公司專注於無人倉儲系統的研發，並已在桃科自辦工業區內建立了無人倉儲示範基地。此基地運用先進的人工智慧技術與自動化物流設備，推動智慧倉儲和物流的未來發展。透過無人化技術，該公司提升了倉儲運營效率並降低人力成本，並展示了未來物流產業的創新潛力。這一示範基地不僅吸引了業界關注，也為其他企業提供了寶貴的合作機會。

3. 桃園科技產業聯盟：串聯AI、ICT與供應鏈共創生態系

桃園科技產業聯盟在桃科自辦工業區內發揮了重要的生態系整合角色。該聯盟集合了多家AI、ICT及供應鏈管理企業，共同促進跨領域技術整合與創新合作。聯盟的成立促進了企業間的資源共享與技術交流，並幫助各方企業共同開發符合市場需求的解決方案。此外，聯盟還與政府合作，爭取政策支持及資金補助，進一步推動產業升級與可持續發展。

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以上代表廠商與產業聚落的發展情況表明，桃科自辦工業區正在迅速成為台灣北部科技創新的重心。無論是在AI、ICT還是物流等領域，這裡的企業正積極發展，形成良好的協同效應，並為新進企業提供了豐富的合作機會和市場潛力。

11.投資回報率預估（附模型分析）

模型假設：
投資總額：6.2億元（包含土地購置與廠房建設）

年營收：9,000萬元（主要來自租賃與營運服務收入）

年營運成本：6,200萬元（包括土地與建廠後的各項日常營運成本）

年淨利：約2,800萬元（扣除營運成本後的盈餘）

回報分析：
根據上述假設，以下是該投資項目的回報分析：

投資報酬率（IRR）：

經過詳細計算，該投資的內部報酬率（IRR）為 8.3%。這表明該項目能夠提供穩定且相對吸引的回報，且回報率超過了一般市場的平均水平，顯示該工業區的長期穩定性和投資價值。

投資回收期：

根據模型計算，預期投資回收期約為 11年。這意味著，經過11年的運營後，投資者將能夠收回最初的投資金額，並開始從該項目中實現穩定的利潤。

投資風險與回報穩定性：
本投資項目具備一定的風險控制能力，主要來自於工業區租賃市場的穩定性與運營效率。該區域的市場需求主要來自科技、物流及其他高附加價值行業，這些產業的穩定增長可為投資者帶來長期穩定的收益。此外，政府對高科技與綠色建設的支持政策，也能在一定程度上降低政策風險，進一步保障回報。

結論：
綜合考量投資報酬率與回收期，該項目展現出強勁的財務前景與市場潛力。對於尋求穩定回報且具長期增值潛力的投資者來說，這是一個具吸引力的投資機會，特別是在桃科自辦工業區內日益增強的產業集群和政策支持的背景下。

12.投資觀點與未來發展建議

桃科自辦工業區具備強大的發展潛力，隨著區內產業集群的日益成熟及政策支持的深化，未來將成為吸引高附加價值產業的理想基地。企業若能在此佈局，將在激烈的市場競爭中占得先機。

模組化設計與業務轉型

隨著產業需求的快速變化，企業應採用 模組化設計，以提高空間配置的靈活性與擴展性，適應未來業務轉型的需要。模組化設計不僅可以幫助企業降低初期建設成本，還能在未來的業務調整或擴展時，保持高效運作。此種設計方式為企業在快速變動的市場中提供了更多的調整空間與長期經營優勢。

結合ESG導向與智慧建築系統

隨著全球對環境、社會與治理（ESG）的重視，桃科自辦工業區的企業應積極結合 ESG導向，並導入 智慧建築系統。這不僅有助於提升企業形象與市場競爭力，還能符合國際市場的趨勢要求。智慧建築系統能有效降低能源消耗，並實現環保與可持續發展目標，這對於長期規劃與資金投資者來說尤為重要。

整合集團資源，建立區域總部

對於具備中長期資金規劃的企業，桃科自辦工業區是建立 區域總部 的理想場所。企業可以進一步整合集團資源，設立研發、物流及業務管理中心，提升整體運營效率，並擴大在亞太市場的影響力。此區優越的地理位置與便捷的交通條件，使其成為進駐者拓展業務與加速企業全球布局的戰略要地。

13.結論

桃科自辦工業區不僅是一個科技製造與創新產業的聚集地，還是企業未來發展與轉型的黃金平台。隨著區域內基礎設施的持續完善、政策利多的加持，這裡無疑是企業長期投資的熱土。企業若能積極規劃並結合現代化設施與創新理念，將能在未來產業發展中取得長期競爭優勢。