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中壢內壢產業專用區位於桃園市中壢與內壢交界，結合公路、鐵路與航空優勢，是台灣北部冷鏈物流與倉儲產業的核心地帶。隨著電商、冷鏈配送需求急遽成長，本區成為企業倉儲轉運的首選據點，具備高租金收益與資產增值潛力。本文從區位優勢、產業結構、土地供需、投資報酬模型等層面進行全方位剖析，為投資人提供具體策略與趨勢觀點。

中壢內壢產業專用區：冷鏈物流與倉儲投資新熱點全面解析

📚 目錄

1. 引言
2. 地理區位與交通優勢
3. 工業區基本資料與產業分析
4. 中壢內壢產業專用區地圖示意、可用土地與投資回報完整解析
5. 工業區管理規範與投資須知
6. 適合進駐的產業類型
7. 代表廠商與產業聚落分析
8. 投資回報率預估（附模型分析）
9. 投資觀點與未來發展建議
10. 結論

1.引言

在電商物流興起、生鮮食品即時配送成為消費日常的今日，具備交通優勢與土地資源的中壢內壢產業專用區快速躍升為物流與倉儲產業的熱門據點。本區橫跨桃園都會發展核心，鄰近台鐵內壢站、國道一號、機場捷運與桃園機場，形成四通八達的貨運動線。許多冷鏈企業、電商平台與第三方物流（3PL）業者紛紛在此設點，構築完整產業鏈。本文將探討本區的基礎建設與產業潛力，揭示其作為倉儲物流投資據點的高價值關鍵。

2.地理區位與交通優勢

中壢內壢產業專用區坐落於桃園市中壢區與內壢區交界，距離台鐵內壢車站約5分鐘車程，10分鐘內可接上國道一號中壢交流道、66快速道路及省道台一線，並與桃園國際機場形成空陸聯運樞紐。此區同時可串聯台灣西部冷鏈運輸軸線，南來北往運輸便利，適合作為全台區域型轉運中心。 區位亮點： 鄰近國道一號中壢交流道（約5公里） 鄰近台鐵內壢站（約2公里） 約20分鐘車程可抵桃園國際機場與機場捷運A21站 南北向物流動線完整，快速通往雙北、新竹及中部。

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3.工業區基本資料與產業分析

中壢內壢產業專用區屬於桃園市政府劃定的工業用地範疇，土地使用分區明確，以物流倉儲、製造業與科技服務業為主，為近年發展最活絡的都會型產業聚落之一。本區土地使用效率高、建蔽率與容積率配置合理，吸引多家企業進駐設廠或設置物流中心。

產業結構分析顯示：

• 物流與倉儲業佔比最高，尤其以冷鏈物流需求成長最顯著。

• 電子商務與零售電商平台（例如momo、PChome物流分流中心）對空間與轉運效率有高要求，帶動倉儲自動化與智慧物流設備業者進駐。

• 部分高值製造業也選擇設點於此，以便緊鄰國際機場進行出口導向生產。

根據桃園市產業發展局資料，目前中壢與內壢地區的物流專用用地平均單價為每坪35萬至45萬元不等，租金水準則介於每坪月租350至500元，視地段與建築條件略有差異，呈現穩健上升趨勢。

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4.中壢內壢產業專用區地圖示意、可用土地與投資回報完整解析

（此處可加入一張示意圖，標示主要路網、鄰近設施與可用土地分布）

本區劃設明確，主體沿著工業五路、興仁路、環中東路展開，目前已開發區域達8成，仍有約15%土地尚未開發或待轉手。投資人可選擇已建置標準廠房的資產型物件，也可自行申請建廠開發，具備彈性多元的佈局策略。

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5.工業區管理規範與投資須知

本區屬合法產業專用區，需遵守《產業創新條例》、《工業區設置標準》與桃園市都發局相關土地使用規範。以下為主要投資須知重點：

• 容積率多為210%，建蔽率約60%~70%，高度可達5層樓以上，適合多層式倉儲與自動倉儲建設。

• 須申請使用許可與動工執照，部分土地有工業區內特定用途限制。

• 投資人可申請地方政府補助，包括設廠補助、智慧倉儲設備補助等。

建議投資人事前評估地籍圖與土地使用細節，並透過工業區管理單位進行協調申請，以免產生合規風險。

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例如：

• 適合進駐的產業類型（例如食品冷鏈、醫療物流、跨境電商物流等）

• 代表廠商與產業聚落分析（舉例：大倉儲、嘉里大榮、冷鏈科技廠等）

• 投資回報率模型分析（IRR、年化報酬、土地增值率等）

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適合進駐的產業類型

在冷鏈物流與即時配送成為新常態的背景下，中壢內壢產業專用區的產業配套與地理位置使其特別適合以下幾類企業進駐：

1. 冷鏈物流與食品加工業

具備冷藏、冷凍倉儲需求的食品加工廠商、進口生鮮業者最適合在此設置配送中心。鄰近桃園機場能大幅縮短國際貨品到達後的轉運時間，並可連接全台冷鏈配送網絡。

2. 電商與3PL（第三方物流）業者

大型電商平台與第三方物流公司為縮短消費者配送時效，持續尋找能快速覆蓋雙北、新竹與中部的區域型倉儲據點，本區交通優勢明顯，吸引許多物流業者設點。

3. 智慧倉儲與自動化設備商

因應物流自動化浪潮，愈來愈多業者導入倉儲機器人、輸送帶、分揀系統等設備，本區廠房結構新穎、挑高空間大，適合進駐導入智慧倉儲設施。

4. 醫療物資與藥品物流業者

藥品與醫材對儲運條件要求嚴格，需設有恆溫、恆濕、高潔淨環境倉儲中心，並需快速銜接空運與陸運網絡，中壢內壢地區具備理想條件。

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代表廠商與產業聚落分析

目前在中壢內壢產業專用區及其周邊已聚集眾多具指標性的企業與倉儲基地，形成初步聚落效應：

產業聚落效應帶來上下游整合便利，租金與土地行情也因此提升，且具有持續吸引供應鏈企業進駐的潛力。

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投資回報率預估（附模型分析）

根據實際土地與租金行情資料，可建立簡單的投資回報模型，協助投資人評估本區潛在收益：

✅ 投資假設條件：

土地購買單價：每坪45萬元
建築成本（標準廠房）：每坪12萬元（含冷鏈設備）
年租金收益：每坪月租450元
空置率預估：5%
管理維護成本年占比：5%

✅ 回報模型（IRR簡估）：

此模型尚未考慮稅務優惠或折舊抵稅效益，實際報酬率可能更高。對長線資產配置者來說，兼具租金收益與土地增值的雙重利得極具吸引力。

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投資觀點與未來發展建議

優勢總結：

交通樞紐地位確立：雙北—桃園—新竹一日生活圈物流節點。
冷鏈與即時配送紅利期：電子商務與即時配送需求持續擴張。
政府產業政策支持：桃園市力推智慧物流園區計畫。
土地供應稀缺性提升資產價值：剩餘可開發土地有限，具壟斷性。

投資建議：

中短期策略：選擇已有建物、可立即出租的標準廠房，快速獲取現金流。
長期策略：佈局仍未開發區域，透過自建方式提高資產效率。
企業用戶：建議結合ESG規劃，打造節能減碳智慧倉儲，提升品牌形象與政府補助取得機會。
法人投資人：可透過REITs架構佈局該區工業地產，降低管理負擔並提高資產流動性。

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結論

中壢內壢產業專用區作為台灣北部冷鏈物流與倉儲核心樞紐，正值電商物流高度成長與供應鏈地緣重組的黃金時期。其卓越的區位優勢、產業聚落效應、稀缺的可用土地資源，以及日益提升的租金收益率，使其成為兼具穩定與成長潛力的工業地產投資標的。

無論是企業自用型倉儲基地佈局，或是法人與個人資金的資產配置策略，本區皆具高度價值。建議投資人及早卡位，掌握冷鏈與物流革命下的產業先機。

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