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隨著川普重啟關稅政策並將矛頭指向越南，這個曾被視為製造業天堂的國度正面臨房市動盪。從外資撤離、工業地產需求下滑，到高端住宅空置率飆升，越南房市正步入轉折點。本文將從歷史發展、關稅衝擊、三大危機、政策對應、數據分析與投資建議等角度，全面解析越南房市現況與未來。

越南房市亮紅燈！川普關稅引爆外資退潮、3大危機浮現

引言： 在中美貿易戰高峰時，越南因其戰略地理位置、低廉人力成本與友善投資環境，一度成為全球製造業遷移的首選。然而，隨著川普再次提出關稅制裁，外資投資信心動搖，越南房市也出現顯著變化。本文將探討此一政策變動如何對越南房市造成連鎖反應，並提出因應建議。

目錄：

1. 越南房市過去10年發展簡史

2. 川普關稅政策與越南的地緣衝擊

3. 越南房市三大危機分析

4. 表格解析：房價、FDI與工業需求變化

5. 越南政府政策與官方回應

6. 外資投資策略轉向與市場建議

7. 觀點與建議：越南房市的未來路線圖

8. 結論

1. 越南房市過去10年發展簡史:越南房市自2015年以來進入快速增長期，特別是在河內、胡志明市與峴港等核心城市，由於製造業成長與人口都市化加速，房價自2015年至2020年平均漲幅達40%。

關鍵因素包括：

• 工業區外商投資擴張（如Samsung、Intel等大廠設廠）

• 基礎建設投入（高速公路、都市捷運）

• 中產階級崛起與房地產投資熱潮

但進入2023年後，隨著全球經濟不確定性增加，加上美國可能重啟關稅打壓，越南房市出現疲軟徵兆。

2. 川普關稅政策與越南的地緣衝擊 川普於2024年底開始針對越南出口商品（特別是鋼鐵、紡織與電子元件）祭出15%至25%的懲罰性關稅。

這些政策對越南造成以下衝擊：

• 美國市場出口大幅下滑，導致工廠產能閒置

• 跨國企業縮減越南擴張規模或延後投資

• 工業用地需求下滑，帶動整體房市走弱

3. 越南房市三大危機分析 危機一：FDI退潮，開發停滯 過去支撐越南房市與土地開發的最大引擎之一為FDI（外國直接投資），2025年第一季較去年同期下滑28%，直接導致工業區土地出租率下降與開發案暫緩。

危機二：高端住宅供過於求 胡志明市與河內的高端住宅專案大增，卻因外資與中產購屋力下降，導致空置率上升至21%。

危機三：開發成本上升與信貸緊縮 建材成本上揚、融資利率上升，使開發商壓力大增，許多預售案延後或喊停，市場進一步冷卻。

4. 表格解析：房價、FDI與工業需求變化

下表彙整了近年越南主要房市指標的變化，呈現越南房市受外資與工業需求影響的趨勢：

年度	外資FDI (億美元)	工業用地租金 (USD/㎡/年)	胡志明市平均房價 (百萬VND/㎡)	住宅空置率 (%)
2020	289	85	50	12%
2021	312	90	58	13%
2022	305	92	65	15%
2023	280	88	67	18%
2024	240	81	65	21%

分析要點：

• FDI自2021年達高峰後持續下滑，2024年跌至240億美元，為近5年新低。

• 工業用地租金自2022年以來明顯下降，反映企業需求緊縮。

• 胡志明市平均房價漲勢趨緩，甚至在2024年出現首度回落。

• 空置率從2020年的12%大幅上升至2024年的21%，高端市場壓力顯著。

5. 越南政府政策與官方回應

• 訂定新社會住宅開發計畫，2025年後五年內規劃開發10萬戶供應中低收入族群

• 減免房地產開發商所得稅率，刺激開發意願

• 鼓勵外資重返越南，針對科技、基礎建設提供土地租金優惠

6. 外資投資策略轉向與市場建議 台商、日商與韓資等傳統投資主力正重新評估進駐策略。

常見做法：

• 延後擴廠與辦公室設點計畫

• 改選更成熟市場如泰國、馬來西亞

• 購地轉向社會住宅與物流設施開發

7. 觀點與建議：越南房市的未來路線圖

• 建議投資人避開高端住宅與尚未開工的開發案

• 可優先考慮物流倉儲、社宅相關資產，風險低且政策支持

• 關注2025年總統大選與美國貿易政策是否轉向，將影響越南整體投資氣候

8. 結論 越南房市正處於調整期，川普關稅政策加速了房市泡沫的顯現，但同時也為政策改革與市場結構優化提供契機。未來投資者應審慎選擇標的，避開高風險資產，才能在動盪中尋找穩定回報。

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