專題文章桃園龍壽市地重劃全解析：北區都市縫合的關鍵工程與未來發展潛力
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桃園市政府推動的第46期龍壽市地重劃案已於2024年4月30日獲得內政部核定通過。本案為目前桃園市面積最大、影響最深遠的都市重劃案，橫跨桃園、八德與蘆竹三區。本文將針對本案的計畫背景、開發策略、法規重點、在地挑戰、預期效應與民眾參與進行完整分析，協助民眾、投資者與相關產業充分掌握桃園北區城市更新的趨勢與潛力。
桃園龍壽市地重劃全解析：北區都市縫合的關鍵工程與未來發展潛力
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引言：桃園重劃新紀元
桃園市作為台灣北部發展最快的都會區之一，其都市更新與土地活化進程備受矚目。2024年啟動的第46期「龍壽市地重劃案」，標誌著桃園北區邁向新一波都市縫合與整合的關鍵轉折點。隨著都市人口成長與產業升級需求，如何有效盤整閒置公保地、強化公共設施配置，成為地方政府必須面對的重要課題。
案件背景與範圍說明
本案橫跨桃園、八德與蘆竹三大行政區，面積達11.77公頃，主要為尚未開闢之公保地，涵蓋龍安國小南側體育場用地、周邊住宅混合區、以及部分交通節點用地。
地理優勢：鄰近台1線縱貫公路，可串接桃園市區與機場捷運沿線
重劃模式：採「以地換地」模式，市府將無償取得4.77公頃公共設施用地
計畫時程：預計2029年底完成土地點交
重劃案六大重點特色
都市縫合功能強：跨越主要交通幹道，打通城市肌理。
公設比高：規劃4.77公頃作為綠地、停車場與社區設施。
建地釋出潛力大：7公頃可供未來住宅、商業或社福設施開發。
地方同意度佳：已取得逾半數地主同意。
排水與地形同步治理：處理埔心溪排水調整，提升區域環境品質。
多元使用潛力：未來可導入社會住宅與智慧社區規劃。
法規與行政流程解析
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 計畫主體 | 桃園市地政局 |
| 主管機關 | 內政部 |
| 規劃程序 | 都市計畫審議 → 公聽會 → 定案 |
| 相關法規 | 《都市計畫法》、《土地法》 |
| 地主補償方式 | 配地或現金補償 |
| 公設取得方式 | 無償取得 |
區域影響力分析
交通升級
龍壽重劃配合台1線瓶頸路段拓寬與改善，有助改善現有通勤壓力。未來可整合客運、捷運與YouBike系統，打造綠色交通網絡。
房市板塊變動
預計釋出的7公頃建地將大幅影響北區房市供需結構，帶動新興生活圈房價，特別對八德與南崁地區影響甚鉅。
生活圈整合
跨行政區聯動可促進三區公共服務資源整合，例如學區重劃、醫療站點進駐與鄰里公園配置。
技術與文化挑戰逐列分析
| 挑戰類型 | 說明 | 建議對策 |
| 土地整合 | 涉及25個分散坵塊整合 | 精準地籍調查，採地籍整合模擬工具 |
| 排水調整 | 埔心溪須重新規劃水路走向 | 引入智慧排水系統與彈性滯洪空間 |
| 墳墓遷葬 | 涉及宗教與文化認同問題 | 召開溝通說明會，提供遷葬補助與精神撫慰 |
| 區域交通 | 新建道路與舊有道路接點需調整 | 預先進行交通模擬評估與分流設計 |
公民參與機制建議
政府在重劃初期已有派專人駐點服務，但若能進一步建立以下制度，將提升透明度與居民認同：
設立重劃資訊平台：即時更新會議紀錄、開發進度、設計圖資
舉辦工作坊與共識營：邀請居民實際參與公園、停車場與社區設施設計
引進第三方評估機構：增加程序公平性與外部信任感
表格解析：重劃效益一覽表
| 項目 | 效益說明 |
| 公共設施增加 | 增加4.77公頃綠地、公園、停車場等用地 |
| 建築用地釋出 | 增加7公頃建地，供住宅或商業開發 |
| 社會住宅規劃 | 可配比部分社會住宅用地，照顧弱勢 |
| 市容改善 | 原有雜亂空間整合為規劃完整街廓 |
| 地主受益 | 以土地換地模式，維持產權但換得價值提升 |
專家觀點與建議
根據都市規劃與房地產專家分析，龍壽重劃案具備三大潛力：
區位佳、整合強：三區交界本身即具備潛力，透過整合可釋放更大都市價值。
創造就業與人口紅利：可引導新人口進駐與商業發展，形成社區自給自足的生活圈。
提升治理信任感：此案若能順利推進，將為桃園市治理能力立下良好典範。
建議市府儘速啟動後續計畫審議，並強化資訊公開，避免因資訊落差產生地主抗爭或外界誤解。
結論：城市治理的試金石
龍壽市地重劃案不僅是一項工程，更是一項反映城市治理力、公平性與永續發展的指標性建設。透過結構性都市縫合、創造可用建地、提升公共設施配置與公民參與，桃園北區將有機會走出過去被邊陲化的格局，朝向完整、宜居與智慧的新生活區邁進。
市民、企業、學者、政府，應共同把握這個城市轉型的契機，攜手打造下一個十年最值得期待的桃園北區。
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