專題文章房產買賣別忽略！一文看懂假扣押是什麼？謄本上看到怎麼辦？完整解析與實戰建議
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在台灣買賣不動產的過程中，「謄本」是不可忽視的重要文件，而其中的「假扣押」更是許多民眾容易忽略的風險關鍵詞。本文將帶你深入了解假扣押的法律意涵、發生原因、對買賣流程的影響，並透過表格、逐列說明與真實案例，協助你快速掌握重點，避開潛在風險。
房產買賣別忽略！一文看懂假扣押是什麼？謄本上看到怎麼辦？完整解析與實戰建議
🧾 目錄
🏠 一、引言：房產謄本裡藏著什麼陷阱？
你是否曾聽房仲信誓旦旦地說「這間房產權清楚」？然而，一份簡單的謄本上，卻可能藏著讓你多年積蓄付諸流水的風險！其中最常被忽略的，就是「假扣押」。
「這間房子有假扣押登記，不能過戶。」這句話對買方來說，等於是紅色警戒燈亮起！但多數人卻對「假扣押」一知半解，不知道它什麼時候出現、代表什麼意思、該怎麼處理。接下來，我們將全面解析這個容易被忽視卻極具殺傷力的法律術語。
⚖️ 二、假扣押是什麼？一分鐘看懂法律意義
「假扣押」是民事訴訟中的保全處分，意指當債權人擔心債務人將財產轉移或隱匿時，尚未判決前，先向法院申請將對方的財產（如房產）「凍結」，保障日後勝訴時的執行權益。
簡單來說，假扣押的功能就是：先卡住資產，避免債務人落跑。
⏳ 三、假扣押出現在謄本的原因與時機
| 發生時機 | 原因 | 備註 |
|---|---|---|
| 買賣糾紛訴訟中 | 買方擔心賣方轉移資產 | 通常由買方申請 |
| 債務糾紛訴訟中 | 銀行或債權人擔心債務人轉移不動產 | 常見於貸款糾紛 |
| 繼承爭議或家事訴訟 | 家人爭產、尚未分割 | 需確認當事人與訴訟範圍 |
⚖️ 四、假扣押與查封的差別是什麼？
| 項目 | 假扣押 | 查封 |
| 屬性 | 民事保全處分 | 強制執行手段 |
| 發動時機 | 尚未判決 | 判決確定後 |
| 是否可過戶 | 不可（需塗銷後方可） | 不可（法院保全中） |
| 常見情境 | 債務保全、訴訟中風險控管 | 拍賣程序啟動 |
🏚️ 五、假扣押對房產交易的實際影響
當房屋謄本上出現假扣押紀錄，會產生以下影響：
房屋無法過戶：即使雙方同意買賣也會被地政機關駁回。
資金受困：買方可能面臨頭期款凍結、貸款難核、交易失敗等損失。
時間成本高：法院執行期間通常需幾個月到數年不等，風險難以控制。
📊 六、表格解析：謄本上常見登記事項對照表
許多購屋族拿到謄本後，面對一堆專有名詞感到一頭霧水。其實只要看懂幾個核心欄位，就能初步判斷這間房子的產權是否單純、是否適合購買。以下是常見登記事項與解釋對照表，幫助你一眼掌握風險指標：
| 登記事項 | 說明 | 潛在風險 | 應對建議 |
|---|---|---|---|
| 所有權人 | 登記名義人，可為單一或多人共有 | 共有時處分不易 | 確認是否有共有協議 |
| 登記原因 | 取得來源，如買賣、繼承、贈與 | 繼承若未分割易生糾紛 | 查看是否有「清償登記」 |
| 面積與用途 | 包含地目、建物類型、樓層、坪數等 | 若用途與使用現況不符可能違建 | 搭配現勘與使用執照確認 |
| 抵押權 | 房屋為貸款擔保品，債權人為銀行等機構 | 未塗銷即視同仍在貸款中 | 要求賣方過戶前塗銷 |
| 最高限額抵押權 | 債權上限設計，可反覆借款 | 與實借金額無關，風險高 | 查詢實際借貸與是否清償 |
| 查封 / 假扣押 | 涉及訴訟、債權糾紛等法律問題 | 無法過戶、交易失敗風險 | 一定要排除後才能購買 |
| 附記事項 | 法院通知、協議、限制事項等 | 隱藏風險或臨時管制條件 | 詳讀內容並諮詢專業律師 |
👉 小提醒：重點不只在於「有沒有抵押」或「是否查封」，而是你能不能看懂這些登記所隱藏的背後故事。
💥 七、假扣押案例解析：買屋沒看謄本後果慘重
案例 A：買到查封屋，損失慘重
林小姐因信任房仲，買下一間中古屋，未親自審閱謄本。交屋前竟收到法院通知：「該不動產因債務問題被查封，無法過戶。」林小姐不僅損失頭期款，還被迫與賣方打官司，官司耗時超過兩年，精神與金錢雙重壓力。
案例 B：最高限額抵押權未清，交屋延誤
蔡先生購買建商成屋，查謄本發現有「最高限額抵押權」，但未確認是否已還清。交屋時銀行審貸卡關，整整延後三個月才完成過戶，還多付了違約金。
👉 教訓總結：房仲說「沒問題」並不等於真的安全。謄本自己親自看一次、甚至找專業律師或代書複查，才是最穩妥的作法！
🔍 八、如何查詢房屋是否有假扣押？
✅ 方式一：親自申請謄本（紙本或電子）
前往地政事務所或地政司官網
提供地址、地段地號、權狀號碼
線上付費列印謄本 PDF 檔或紙本
✅ 方式二：使用內政部「不動產謄本線上查詢系統」
網址：https://plvr.land.moi.gov.tw
操作簡單，只需自然人憑證登入，約 15 分鐘即可取得謄本。
✅ 方式三：房仲/代書提供
⚠️ 注意：若由房仲或代書提供，務必確認是否為最新版且完整內容，尤其需檢查「他項權利登記部」與「附記欄」。
📖 九、看懂謄本重點欄位與逐列說明
| 欄位名稱 | 功能說明 | 判讀重點 |
|---|---|---|
| 登記部 | 顯示所有權人、取得方式 | 確認是否單一人、是否有繼承紀錄 |
| 他項權利部 | 登記抵押權、地上權、典權等 | 是否有未塗銷抵押、最高限額抵押等 |
| 附記欄 | 法院通知、假扣押、查封、協議事項等 | 有無限制事項、法院保全登記 |
✅ 逐列解析技巧：
看抵押權時，不只看金額，更要看「塗銷日期」
假扣押登記會標註「法院裁定」，並註明申請人與執行案號
附記欄中出現「拍賣公告」、「限制處分命令」都需特別留意
🧠 十、專家建議：遇到假扣押怎麼辦？
1️⃣ 交易前發現有假扣押，千萬別輕率簽約
→ 應先要求賣方處理完畢，並提供法院塗銷證明後再進場交易。
2️⃣ 確認假扣押是否與債務人個人名下資產有關
→ 若與房產本身無直接關聯，仍可能影響交易，須查清楚背景。
3️⃣ 可與法院申請調閱卷宗，了解訴訟進度
→ 如涉訟金額低、即將結案、或可提出擔保，也有機會解除假扣押。
4️⃣ 若無法塗銷，則建議換標的或暫緩交易
→ 房市永遠有機會，不必為一間風險屋冒險。
🛑 專家提醒：假扣押不處理乾淨，房子即使簽約也無法過戶，更可能涉及刑事詐欺問題！
✅ 十一、結論：讀懂謄本是買屋的保命符
在看似透明的房市交易中，「謄本」就是你與風險之間的最後防線。它不只是資料紙張，更是能揭露產權陷阱與法律爭議的關鍵。
📌 當你懂得：
分辨「抵押權」與「最高限額抵押權」的差異
了解「假扣押」與「查封」的法律意涵
精準判讀謄本逐列資訊
你就能像專業地政士一樣，主動辨識風險，穩健出手。
👉 記住：買房之前，謄本一定自己看一次。別讓自己辛苦攢下的首購資金，栽在一個看不懂的登記欄位裡！
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