專題文章【房產權利一次搞懂】最高限額抵押權是什麼？買房前一定要注意的關鍵陷阱！
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你知道買房時若謄本上有「最高限額抵押權」，代表什麼意思嗎？這種權利不是一般貸款那麼單純！本文從基礎定義、表格比較、法律解析、實務案例到購屋風險全面拆解，讓你避開購屋陷阱，輕鬆掌握產權眉角。
【房產權利一次搞懂】最高限額抵押權是什麼？買房前一定要注意的關鍵陷阱！
📚 目錄
🏠 一、什麼是最高限額抵押權？
「最高限額抵押權」是一種不動產擔保權利，用來擔保一段期間內發生的債務，並以最高額度為限。這與一般抵押權（針對特定金額的單筆債務）不同，它保障的是未來或循環性債務，像是公司營運貸款或建商融資常用的設定方式。
在不動產謄本上，它通常會顯示為：
權利種類：最高限額抵押權
抵押權人：某銀行
債務人：公司或個人
最高限額：如 NT$50,000,000
🧠 二、為何會設定最高限額抵押權？
這類抵押常出現在以下情況：
銀行給建商多次撥款融資（建案分期動用）
公司申請循環信用額度貸款
同一抵押品擔保多筆不確定債務
多位保證人或共同借款人
關鍵特性：
📌 一旦設定，期間內所有借款都受此抵押擔保。
📌 抵押權塗銷前，不得擅自買賣或移轉產權。
📌 若債務違約，銀行可就最高限額內依法拍賣。
📊 三、最高限額抵押權 vs 一般抵押權比較表
| 項目 | 一般抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 債務類型 | 特定單筆債務 | 不特定、未來或多筆債務 |
| 擔保範圍 | 明確債權 | 預設最高額範圍 |
| 彈性 | 較低 | 較高（適合融資） |
| 使用對象 | 一般貸款、買屋貸 | 建商融資、企業授信 |
| 是否會造成購屋風險 | 可能較少 | 風險較高（需審慎） |
🔍 四、謄本實例解析：逐列說明與判讀技巧
以實際土地謄本為例：
| 項目名稱 | 說明 |
|---|---|
| 登記原因及其年月日 | 例如：設定抵押權 112年5月1日 |
| 權利種類 | 最高限額抵押權 |
| 抵押權人 | 台灣銀行 A 分行 |
| 債務人 | 某建設公司 |
| 債務範圍 | 包括本金、利息、違約金、訴訟費用等 |
| 最高限額 | NT$60,000,000 |
| 備註 | 貸款授信用途：建案開發等 |
🔧 判讀技巧：
若你是潛在買方，確認是否塗銷抵押權。
若未塗銷，須請賣方先辦妥「清償與塗銷」手續。
塗銷後產權才算「乾淨」可過戶。
⚠️ 五、買房時遇到抵押權怎麼辦？
購屋流程中，謄本若顯示有最高限額抵押權，應：
確認債務是否已清償：請求屋主出示清償證明。
確認是否辦理塗銷：無塗銷等於仍受限制。
若未處理，請代書協助辦理。
可簽署「交屋後付款」機制，保護自己。
🧾 六、如何查詢與塗銷抵押權？
查詢方式：
透過 內政部不動產資訊平台
或請地政士代為申請「土地建物謄本」
線上費用約 20 元至 40 元
塗銷流程：
債權人（銀行）開立「清償證明」
債務人或地政士申請「塗銷登記」
地政事務所完成註記，產權恢復
📝 注意：塗銷非自動進行，需主動辦理！
❌ 七、常見錯誤觀念破解
| 錯誤觀念 | 正確觀念 |
|---|---|
| 「謄本上寫抵押權也沒關係啦！」 | 錯！產權未清可能無法過戶。 |
| 「這只是最高額，不代表真的欠錢」 | 錯！仍有潛在法律與財務風險。 |
| 「看建商的房子應該安全吧？」 | 不一定！建商可能以全案抵押融資。 |
🧩 八、不動產實務案例分析
📌 案例一：預售建案已設定最高限額抵押權
A君購買某預售屋，但發現土地已設定抵押給某銀行。後續建商無力償還，銀行啟動拍賣，A君雖已簽約，但面臨產權無法交付問題。
📌 案例二：中古屋仍掛著舊有抵押
B小姐買下一間屋齡15年的住宅，發現屋主在10年前設定過抵押權，但未辦理塗銷，導致銀行仍可主張權利，B小姐需協助處理。
💡 九、我的觀點與購屋建議
作為房地產分析顧問，我認為：
✅ 讀懂謄本是現代購屋者的基本素養
✅ 不論預售屋或成屋，都應先檢查產權完整
✅ 不要怕問問題，該確認的權利就要確認
✅ 有疑問可諮詢地政士或法律顧問，避免萬一
📣 給購屋族建議：
看房時，請房仲出示「完整謄本」副本
若有設定抵押權，要求清楚揭露並處理
屬於銀行貸款中應設交屋付款條件保護自身
永遠記得：有設定 ≠ 有問題，但「沒清掉」才是問題！
🔚 十、結論：讀懂謄本就是保護自己！
「最高限額抵押權」看似專業，其實與你我密切相關。
買房不只要看價格、地點，更要懂產權、懂風險。
一旦購屋前錯失查核抵押權，後果不僅是金錢損失，還可能捲入法律糾紛。
📌 最後提醒：
看謄本、問專業、確認塗銷
千萬別讓「權利負擔」成為你的購屋惡夢！
